O aumento contínuo da ocupação dos escritórios em São Paulo já está animando incorporadoras a voltar a investir nesses projetos, deixados de lado com a incerteza sobre o retorno do trabalho corporativo presencial durante a pandemia.
Seis anos depois, há um entendimento definitivo de que o trabalho não será remoto e que o escritório atual demanda mais espaço para cada funcionário, afirma Luciano Amaral, CEO da incorporadora Benx.
A consultoria CBRE estima que a área vaga nos escritórios em geral no terceiro trimestre ficou em 15,5%, ante 17,4% há um ano.
Enquanto isso, levantamento da consultoria imobiliária Newmark Brasil aponta que a média histórica de entrega de escritórios na cidade de São Paulo, desde 2007, é de 237 mil metros quadrados ao ano, mas essa metragem caiu 31% nos últimos cinco anos – período pós-pandemia – para 164 mil metros quadrados.
Há pouco estoque em construção para ser entregue nos próximos meses, o que tem despertado o interesse de quem atua no segmento. Segundo a Newmark, a área prevista para ser entregue até 2029 resulta em uma média anual de 138 mil metros quadrados, ainda abaixo da média dos últimos anos. Além disso, desse total, 38% já foi alugado ou vendido, ou seja, não vai chegar ao mercado para ser ocupado.
Pelas contas da consultoria, ficam disponíveis 64,5 mil metros quadrados novos ao ano, o que representa 40% do que foi absorvido pelo mercado somente no primeiro semestre.
A Benx, que tem um histórico no segmento corporativo, nos últimos anos se dedicou a prédios “boutique”, menores, de cerca de 8 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), conta Amaral. Agora, a empresa já tenta fechar terrenos para projetos maiores, próximos dos 20 mil metros quadrados e com lajes de mais de 1 mil metros quadrados, tamanho mais típico dos corporativos de alto padrão.
A incorporadora está construindo um prédio desse porte na avenida Rebouças, em parceria com a gestora RBR e a Brick Capital. São 22 mil metros quadrados de ABL, com lajes de 1,8 mil metros quadrados.
O projeto ainda tem dois anos de obra à frente, mas já recebeu duas propostas de ocupantes, afirma Amaral, o que surpreendeu a empresa. “Sabíamos que estava essa ebulição, mas é um prédio que ainda está na fundação”, diz. “A gente esperava [demanda] quando começasse a aparecer na rua”.
Uma das propostas era para locar metade do projeto. Outra, para o aluguel completo, em contrato de 20 anos. As negociações estão em andamento.
“Quem tiver produto de qualidade entre 2027 e 2029 vai encontrar um mercado com pouca concorrência. Essa janela é o que começa a trazer os incorporadores de volta”, afirma Mariana Hanania, diretora de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark Brasil.
Com essa demanda, a Benx poderia esperar para fechar um contrato mais à frente, com preço maior, mas Amaral afirma que o posicionamento, hoje, é ser conservador e já garantir um ocupante. Posteriormente, isso ajuda a atrair o interesse de investidores pelo ativo.
A companhia também negocia mais três terrenos para projetos corporativos semelhantes, sendo dois no Itaim Bibi e mais um em Pinheiros, perto da Rebouças. A expectativa é fechar ao menos um deles ainda em 2026.
Há, ainda, um projeto de torre corporativa para o complexo Parque Global, que a Benx está construindo na zona sul de São Paulo. Segundo Amaral, a empresa estuda um modelo de salas comerciais para a torre de mais de 20 mil metros quadrados. O projeto está em aprovação e a Benx espera lançá-lo em um ano.
Hanania avalia que o mercado corporativo “mudou de fase”. “Durante anos, a pergunta dos incorporadores era se haveria demanda para absorver o estoque. Hoje, é se haverá produto para atender a demanda”, diz, o que “começa a mudar o olhar de quem tinha pausado projetos”.
O mercado está favorável, mas conseguir os terrenos para os projetos corporativos de porte maior é caro e um exercício de paciência e estratégia. Ainda mais porque, nos bairros valorizados, há competição com o segmento residencial.
“Tem que comprar dez casinhas, prédio para demolir”, afirma Amaral. Um terreno para um projeto do tipo que a Benx está lançando, por exemplo, precisa ter por volta de 2 mil metros quadrados. “É um investimento alto e você tem que acreditar que essa demanda vai continuar fazendo com que os preços dos aluguéis sofram reajuste”, afirma.
O preço pedido para locação na cidade cresceu 14% entre meados de 2025 e de 2026, segundo a Newmark, e chega a R$ 128,20 por metro quadrado ao mês.
A taxa de juros ainda também pesa na decisão de investir em uma nova obra. “O investidor que buscava 6%, 7% de taxa de retorno de aluguel, hoje está falando de 8%, 10%. Isso traz um desafio maior, porque o custo não parou de subir”, afirma Amaral.
Fonte: Valor Econômico
