A Kinea Investimentos avalia que o mercado de fundos imobiliários segue limitado por um ambiente de juros elevados por mais tempo, pressionado pelo choque energético global e pela incerteza fiscal ligada às eleições, embora o recente fechamento da curva de juros possa dar suporte marginal aos preços dos ativos.
No cenário internacional, a gestora destaca que setembro foi marcado pela persistência da guerra envolvendo Estados Unidos, Israel e Irã e pela intensificação dos ataques houthis contra a Arábia Saudita, o que ampliou as restrições ao transporte e à oferta de energia. As dificuldades de circulação pelo Estreito de Ormuz levaram o petróleo novamente acima de US$ 100 por barril, e as iniciativas diplomáticas trouxeram apenas alívios pontuais. Nesse contexto, o BCE elevou sua taxa de depósito para 2,50% e o Fed subiu os juros para a faixa de 3,75%–4,00%.
Para a Kinea, o balanço é de inflação mais persistente e juros altos por mais tempo, com maiores riscos de desaceleração, mas sem sinais de recessão global iminente – o consumo americano e os investimentos em inteligência artificial seguem sustentando a atividade. A transmissão do choque energético para fretes, alimentos e bens, somada ao crédito mais caro, tende a reduzir a renda real, sobretudo nas economias importadoras de energia.
No Brasil, o corte da Selic para 13,75% veio sem compromisso com novas reduções. Na leitura da gestora, isso significa menor espaço para continuidade do ciclo e maior pressão sobre os juros de mercado caso o choque do petróleo contamine expectativas, salários e serviços – embora o BC distinga efeitos diretos dos de segunda ordem, de modo que a alta do petróleo não exige, automaticamente, aperto monetário.
O processo eleitoral adiciona uma fonte doméstica de incerteza. A Kinea observa que a principal diferença entre as plataformas está na estratégia fiscal: a equipe de Lula sinaliza ajuste gradual, preservando programas sociais e recorrendo a receitas, enquanto a de Flávio Bolsonaro propõe ajuste de 1,5% do PIB em 18 meses, com cortes de despesas, privatizações e nova âncora fiscal. Para a gestora, nenhuma das candidaturas detalhou como enfrentar a rigidez dos gastos obrigatórios, e a composição do Congresso será decisiva.
Esse conjunto de fatores explica, segundo a Kinea, a queda de 0,20% do IFIX em setembro. Com a renda fixa ainda competitiva, as taxas de desconto dos fluxos imobiliários permanecem elevadas, limitando a recuperação das cotas. O IPCA-15 de 0,70%, acima da mediana de 0,55%, também pressionou os juros reais intermediários.
Por outro lado, a gestora vê um vetor positivo na curva: o juro real de três anos caiu de 8,12% para 7,57% no mês, e o nominal, de 14,41% para 13,96%. Apesar de o patamar elevado exigir retornos maiores, a tendência de fechamento deve contribuir marginalmente para os preços dos FIIs.
Nas alocações, a Kinea mantém preferência por fundos de CRI e de infraestrutura middle grade indexados a IPCA e CDI, que negociam com deságio relevante e oferecem retorno atrativo dado o risco. Em tijolo, vê oportunidade em escritórios de alto padrão em São Paulo, com vacância controlada e desconto sobre o valor patrimonial, e em shoppings com crescimento de resultado operacional. Já no segmento residencial, a gestora reduziu exposição diante da menor velocidade de vendas, que pode afetar a geração de rendimentos no curto prazo.
Fonte: Kinea Investimentos
