Mesmo com os juros ainda em dois dígitos, os fundos imobiliários (FIIs) mantiveram o ritmo de emissões. Levantamento do Clube FII, feito pelo sócio e analista Danilo Barbosa, aponta que as operações somaram cerca de R$ 44,2 bilhões entre agosto de 2025 e julho de 2026.
Além de ser o dobro dos R$ 21,8 bilhões captados no mesmo período do ano anterior, o volume supera, com folga, o valor de mercado de algumas companhias listadas na B3. Segundo a Elos Ayta Consultoria, os recursos equivalem aproximadamente ao valor de mercado da Engie Brasil (EGIE3) ou cerca de dez vezes superiores ao valor de mercado da Magazine Luiza (MGLU3).
A maior operação do período foi a 12ª emissão de cotas do Kinea Rendimentos (KNCR11), encerrada em março com R$ 3,18 bilhões. Com a oferta, o fundo se tornou o maior FII listado na B3 em patrimônio líquido e destinou a maior parte dos recursos à aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados aos segmentos de logística e shopping centers.
Depois da captação, o fundo voltou a submeter aos cotistas uma nova emissão de cotas para dar continuidade à sua política de investimentos. A oferta prevê inicialmente a emissão de até 24,3 milhões de novas cotas, ao preço de R$ 102,51 cada.
O interesse dos investidores não se restringiu aos FIIs com carteiras atreladas ao CDI, que se beneficiam dos juros elevados. Fundos voltados à locação de imóveis também conseguiram captar recursos.
Em julho, o BTG Pactual Logística (BTLG11) atraiu os holofotes do mercado com a captação de R$ 1,8 bilhão com a emissão de novas cotas. Segundo o BTG Pactual, os recursos serão utilizados para a renovação do portfólio voltado para empreendimentos logísticos. Os primeiros aportes, inclusive, já foram realizados em agosto. No último relatório gerencial, os gestores comunicaram a compra no valor de R$ 375 milhões em um imóvel logístico, localizado no município de Guarulhos.
O ativo, denominado como BTLG Guarulhos I, encontra-se 100% alocado e está situado dentro do raio de 30 km da cidade de São Paulo, perímetro considerado estratégico para os galpões logísticos. “Tanto o BTG Logística quanto o Kinea Rendimentos são fundos referência nos seus respectivos segmentos. Então, o sucesso das operações reflete o reconhecimento e confiança dos investidores do track record (histórico) dos gestores”, diz Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus.
Veja quais foram as cinco maiores emissões de FIIs nos últimos 12 meses
| FII | Valor das emissões | Data |
|---|---|---|
| Kinea Rendimentos (KNCR11) | R$ 3,18 bi | mar/26 |
| TRX Real estate (TRXF11) | R$ 3,00 bi | dez/25 |
| Iridium (IRIM11) | R$ 2,79 bi | nov/25 |
| BTG Pactual Logística (BTLG11) | R$ 1,81 bi | jul/26 |
| Patria Renda Urbana (HGRU11) | R$ 1,49 bi | jun/26 |
Fonte: Danilo Barbosa, sócio e analista do Clube FII
Troca de cotas ganha espaço entre os FIIs
Apesar do sucesso das ofertas, nem toda emissão representou a entrada de dinheiro novo no caixa dos fundos. Em algumas operações, cotas foram usadas para viabilizar a aquisição de imóveis. Segundo analistas, esse mecanismo ganhou espaço diante dos juros elevados e da maior seletividade dos investidores
O movimento, porém, entrou recentemente no radar da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e abriu um processo de supervisão sobre operações realizadas pelos fundos imobiliários XP Malls (XPML11) e Zagros Renda Imobiliária (GGRC11). A autarquia busca esclarecer se as estruturas usadas para comprar imóveis, que envolveram a emissão de novas cotas dos fundos, seguiram as regras previstas na Resolução CVM 175.
A dúvida é se as emissões serviram apenas para o fundo captar recursos ou se fizeram parte do pagamento pelos imóveis. Como mostramos nesta reportagem, na avaliação da autarquia, a resolução 175 estabelece exigências específicas, como a elaboração de laudo de avaliação e, em determinadas situações, a aprovação da operação pelos cotistas.
“A gestão não pode simplesmente realizar a operação sem um laudo de avaliação e sem a aprovação prévia dos cotistas em Assembleia Geral (AGE). Isso alinha os interesses de todos os stakeholders: o gestor ganha escala para o fundo e o cotista ganha diversificação de ativos”, diz Otmar Schneider, analista de fundos imobiliários da Nord Investimentos. “Trata-se de um freio de arrumação”, acrescentou.
O ponto de atenção, porém, vai além do nível de transparência das operações. Na tentativa de renovar o portfólio sem a necessidade de captar novos recursos, a troca de cotas por imóveis pode concentrar uma parcela relevante dos papéis nas mãos de um único investidor. Se o antigo proprietário do imóvel decidir vender as cotas para obter seu pagamento, o movimento pode aumentar a pressão vendedora sobre o FII.
“Se as cotas estiverem com deságio muito alto, a operação não será interessante para quem vendeu o imóvel e, se houver algum tipo de instrumento contratual que o FII terá que dar mais cotas para compensar o prejuízo, será bastante ruim para o investidor antigo”, destaca Schneider a relevância do cotista acompanhar e avaliar os detalhes dessas operações.
Selic deve manter emissões sob pressão
O cenário macroeconômico continua desfavorável para os ativos de bolsa. Os juros devem permanecer elevados por mais tempo do que o mercado projetava inicialmente. Segundo a última edição do Boletim Focus, a expectativa é de que a Selic encerre o ano em 13,75%. Em dezembro de 2025, as projeções apontavam para uma taxa de 12%.
A perspectiva de um ciclo de queda mais lento dos juros ocorre em meio às incertezas eleitorais, ao risco fiscal e aos conflitos no Oriente Médio. Nesse ambiente, captar novos recursos continua sendo um desafio para a maioria dos fundos imobiliários.
Por isso, analistas avaliam que a troca de cotas por imóveis deve continuar como uma das alternativas mais viáveis para os fundos renovarem seus portfólio. “Com a taxa de juros a 14% e todos os fundos imobiliários negociando abaixo do valor patrimonial, não tem como fazer o mercado crescer sem utilizar uma ferramenta como essa”, diz Schneider.
Fonte: E-Investidor (Estadão)
