Desde 2021, com o mercado imobiliário da China em crise, os analistas têm prestado muita atenção aos seus problemas — uma tarefa que agora está se tornando cada vez mais difícil. Em meados de dezembro, a autoridade imobiliária de Pequim anunciou que iria eliminar as contas nas redes sociais responsáveis por publicações negativas e, desde então, milhares foram encerradas ou suspensas.
Os agentes imobiliários também estão sendo pressionados a manter em segredo as informações negativas. Em novembro, duas das melhores fontes privadas de dados imobiliários do país deixaram de fornecer os números mensais de vendas de casas, alegadamente por ordem do governo.
Analistas acreditam que os preços dos imóveis usados ainda cairão mais 40%, apesar de já terem atingido o nível mais baixo da década Foto: China OUT/AFP
A ansiedade oficial surge em resposta às más notícias incessantes. A Vanke, gigante imobiliária apoiada pelo governo chinês, está à beira da falência. As vendas de casas novas por área útil caíram pela metade desde o pico em 2021. A construção de novas residências caiu quase três quartos; os investimentos, mais de um terço.
No entanto, são os preços das casas que causam mais preocupação. Larry Hu, do banco de investimentos Macquarie, calcula que 85% dos ganhos observados na década até 2021 foram eliminados. Em comparação, o colapso do mercado imobiliário americano em 2007 eliminou apenas 47% do aumento nos preços das casas entre 1996 e 2006.
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Os investidores estão ansiosos por compreender até onde e por quanto tempo os preços irão cair, uma vez que a crise tem implicações profundas para o setor financeiro da China. Muitas das garantias detidas pelos bancos são, de alguma forma, imóveis – o que significa que, à medida que os preços caem, também cai o valor dos seus ativos. Os gestores de ativos estatais e as seguradoras também são grandes investidores imobiliários.
É difícil responder a essas perguntas, tanto por causa das recentes restrições à informação quanto por causa das falhas nos dados existentes. A referência do governo é um índice dos preços das casas em 70 grandes cidades. Seus estatísticos usam uma média ponderada para calcular as variações mensais e anuais dos preços.
Embora os números resultantes mostrem uma queda assustadora, eles podem subestimar o problema. Milhares de cidades menores, onde a recessão foi mais severa, foram excluídas. E enquanto os números oficiais sugerem que os preços dos imóveis usados em Xangai caíram modestamente a cada ano desde 2023, relatos informais sugerem que eles caíram muito mais acentuadamente, um padrão que também pode ser verdadeiro para outras grandes cidades.
Na ausência de dados confiáveis, os investidores precisam confiar nas estimativas de especialistas. Um relatório recente da Enhance International analisa a relação entre preço e aluguel de imóveis usados em quatro grandes cidades representativas — e oferece uma perspectiva sombria para os próximos cinco anos. Os analistas da consultoria acreditam que os preços dos imóveis usados ainda cairão mais 40%, apesar de já terem atingido o nível mais baixo da década. Ainda mais preocupante é que eles estimam que a crise imobiliária na China pode continuar até 2030.
O que explica essa queda prolongada? Um fator é a interferência das autoridades locais. Elas costumam limitar os descontos em imóveis novos para evitar quedas repentinas nos preços e minimizar as tensões sociais (imagine a frustração de um comprador recente que pagou o preço integral e descobriu que um apartamento do outro lado do corredor acabou de ser vendido com um desconto de 40%). Mas isso distorce os sinais do mercado, retardando a venda dos 30 milhões de imóveis não vendidos na China.
A falha do governo central em introduzir um imposto significativo sobre imóveis residenciais é outro fator. Embora as autoridades tenham prometido tal imposto há anos, até agora apenas pequenos testes foram realizados. Sem impostos sobre imóveis de investimento ociosos — dos quais há cerca de 49 milhões —, os proprietários têm menos incentivo para vender.
Dado o ritmo mais lento da construção, menos imóveis estão chegando ao mercado. Em 2022, as vendas de imóveis novos representaram pouco mais da metade de todas as transações. Esse número caiu para apenas 26% em 2024 e continuou a cair em 2025 em uma amostra de grandes cidades, estima a Enhance.
Assim, a oferta de imóveis mais antigos é mais importante do que nunca. Na ausência de um imposto sobre a propriedade, os preços provavelmente continuarão caindo lentamente, à medida que os proprietários aceitam suas perdas e relutantemente colocam seus imóveis de investimento à venda.
Os censores das redes sociais da China ainda terão muito trabalho pela frente.
Fonte: Estadão
