A RBR Asset Management já começou a levantar recursos para seu quarto fundo de investimento no mercado imobiliário americano e agora se prepara para entrar no segmento para renda. Em maio, a gestora fechou compromissos de aportes de US$ 20 milhões, em junho terá nova fase de captações, e a ideia é chegar a US$ 100 milhões até setembro. A tese é a mesma dos outros três, cujo objetivo de retorno é 15% ao ano.
A gestora compra prédios bem localizados, mas que necessitam de modernização, faz obras simples, aluga no sistema de multifamily e, quando os contratos já estão rodando em ritmo estável e contínuo, revendem o prédio a outros investidores. No segmento de renda, a estreia acontecerá até o fim do ano, segundo o fundador e CEO da RBR, Ricardo Almendra, revelou no RBR Day, encontro com clientes e distribuidores em Nova York, por ocasião da Brazil Week na cidade.
Atualmente, os fundos têm dois anos para investir e cinco para desinvestir. Conforme os prédios são comprados, reformados e revendidos, o dinheiro vai sendo devolvido aos clientes. Nada é reinvestido. No caso da nova estratégia de renda, a ideia será carregar os ativos por mais tempo, ao menos dez anos, diz Almendra. Ele afirma que a instabilidade nos mercados causada pelas recentes medidas de Donald Trump interferem pouco nos planos da gestora, já que dificulta para captar, mas facilita para investir, por contribuir para a queda nos preços. “Trabalhamos com um planejamento de um a três projetos por trimestre para manter uma gestão de risco melhor”, explica. “Se o cenário piorar compro ainda melhor, e, se melhorar, já vou ter garantido algum bom negócio.”
A RBR tem hoje sob gestão R$ 11 bilhões, sendo R$ 1 bilhão nos Estados Unidos, com uma clientela basicamente de multi e family offices e private banking. Cada negócio tem entre US$ 6 milhões e US$ 7 milhões em equity — o restante a gestora toma emprestado. O mercado novaiorquino é tido como bastante particular por sua baixíssima taxa de vacância, hoje na média histórica de cerca de 2,4%. A taxa chegou a ir a 6% na pandemia mas a RBR negociou descontos com os inquilinos e conseguiu manter a vacância em zero, diz Almendra.
É um mercado de 2,5 milhões de apartamentos residenciais, sendo 20,9% em sistema semelhante ao do Brasil, com donos individuais, 11,2% em copropriedade, com uma empresa sendo dona das unidades e as pessoas físicas sócias dela, a 67,2% em prédios multifamílias, com um dono e todos os apartamentos alugados para inquilinos variados, sendo parte com contratos regulados pelo governo, com preços e reajustes e duração controlados. Para se ter uma ideia da particularidade, no resto dos EUA o cenário é o inverso, com dois terços sendo donos do próprio imóvel. Metade das unidades residenciais no sistema multifamiliar está em prédios com até 20 apartamentos e com contratos até 12 meses.
O Valor visitou dois empreendimentos da RBR em Nova York, prédios vizinhos construídos em 1900, em estado bastante degradado. Um deles já tinha unidades reformadas e, embora a gestora não tenha feito mudanças estruturais, a diferença é enorme. Piso clean, imitando tábua corrida, banheiro revestido com material plástico simulando mármore, louça moderna, cômodos adaptados às necessidades do público-alvo, majoritariamente formado por estudantes, trabalhadores em início de carreira dividindo apartamento ou famílias sem filhos. A gestora também instala split, lavadora e secadora de roupas e lava-louças, o que não interfere no preço final mas aumenta muito a liquidez do imóvel. Em seis anos já foram 702 unidades recuperadas, US$ 448 milhões em equity e tomada de dívida em 56 ativos. A maior parte das unidades tem entre 60 e 80 metros quadrados.
Logo no início das investidas nos EUA, a RBR chegou a atuar no ramo de construção mais pesada, mas não era o que desejava. Ricardo Costa, sócio e responsável pela asset nos Estados Unidos, explica que a burocracia e os riscos desse segmento são bem mais altos, porque depende de licenças da prefeitura, além de obras pesadas em muitos casos gerarem brigas judiciais, embargos etc. Aos poucos a escolha foi se encaminhando para este nicho, em que a reforma corresponde a apenas 10% do custo de aquisição do edifício e tem amplo mercado de revenda depois. “Grandes fundos globais e empresas asiáticas são os maiores compradores e preferem prédios grandes.”
O aprendizado fica evidente nos números. O primeiro fundo tem rentabilidade esperada de 8,2%, o segundo, de 15% e o terceiro, de 15,9%. Hoje a empresa tem sete pessoas integralmente dedicadas ao negócio nos EUA. As duas formas de entrada são via um fundo offshore ou um FIP no Brasil. No ano passado a RBR entrou no ramo de crédito americano, com um fundo de US$ 15 milhões e retorno esperado de 12,6%.
“Para perder dinheiro em Nova York é preciso trabalhar duro com esse objetivo”, brinca Alan Litt, um dos parceiros da RBR nas operações de crédito, fundador da MonticelloAM, no RBR Day.
A repórter viajou a convite da RBR
Fonte: Valor Econômico