Com a volatilidade global provocada pela guerra no Oriente Médio, os investidores voltaram a buscar alternativas para diversificar a carteira em meio ao aumento das incertezas. Nesse cenário, um estudo da gestora Rio Bravo mostra que os fundos imobiliários tendem a ser menos expostos aos choques externos quando comparados a outros ativos de risco.
Segundo levantamento conduzido por Isabella Almeida, gestora de investimentos imobiliários da casa, a correlação do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX), da B3, com as bolsas globais gira em torno de 27%, enquanto com a renda fixa internacional fica próxima de 10%.
Quando excluído o período mais agudo da pandemia, entre março e junho de 2020, esses números caem para 11% e 3%, respectivamente.
Já a correlação com o S&P 500 é de 22%, enquanto com os títulos do Tesouro americano (Treasuries) é de apenas 1%.
Basicamente, o argumento da Rio Bravo é que os fundos imobiliários possuem dinâmica mais ligada à economia doméstica. Fatores como ocupação dos imóveis, contratos de locação, reajustes de aluguel e ciclo do mercado imobiliário brasileiro acabam tendo peso maior no desempenho dos fundos do que eventos externos.
“Em situações de incerteza lá fora, os ativos mais sensíveis à atividade doméstica conseguem preservar valor com mais eficiência, especialmente quando oferecem fluxo de renda consistente e menor dependência de questões globais”, afirma Almeida.
Além disso, acrescenta, muitos fundos têm receitas atreladas à inflação ou ao CDI, o que ajuda a preservar a renda distribuída aos investidores em cenários de juros elevados.
“Por serem lastreados em imóveis físicos e crédito imobiliário, os fundos oferecem exposição a ativos tangíveis, com geração de receita vinculada à inflação ou ao CDI, característica que reduz a sensibilidade a eventos externos e reforça o papel da classe como um amortecedor de volatilidade”, comenta a gestora.
Menor exposição ao exterior não elimina os riscos
Apesar da menor correlação com os mercados globais, os fundos imobiliários não estão totalmente blindados, já que choques externos podem afetar indiretamente a classe ao influenciar inflação, câmbio, atividade econômica e, por consequência, juros no Brasil.
De forma mais simples, os fundos imobiliários tendem a sentir diretamente os efeitos das mudanças na taxa básica de juros, a Selic, que influencia tanto o valor das cotas quanto a geração de renda dos fundos.
Quando a Selic sobe, os fundos passam a competir com investimentos mais conservadores de renda fixa, como Tesouro Selic, CDBs e LCIs, que costumam oferecer retornos mais altos com menor risco.
Além disso, os juros em patamares mais elevados costumam pressionar a própria dinâmica do mercado imobiliário, aumentando os riscos em diferentes segmentos da indústria.
No caso dos fundos de recebíveis imobiliários (conhecidos como fundos de “papel”), por exemplo, o principal risco está na deterioração da qualidade de crédito das operações.
Em cenários de juros altos por muito tempo, as empresas podem ficar com o caixa mais apertado, aumentando os riscos de inadimplência, renegociação ou até calote dos títulos presentes nas carteiras dos fundos.
Nos fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis (chamados de fundos de “tijolo”), como shoppings, galpões e escritórios, os juros elevados tendem a esfriar a dinâmica do ciclo imobiliário.
Na prática, a alta da Selic, sobretudo em períodos prolongados, pode reduzir a demanda por imóveis, dificultar reajustes de aluguel, aumentar a vacância e diminuir os preços dos imóveis.
Sob esse cenário, a qualidade dos fundos passa a fazer ainda mais diferença. “Em ciclos mais desafiadores, fatores como localização, perfil dos inquilinos, estrutura de contratos e estratégia de alocação passam a ter peso decisivo na geração de valor”, afirma Almeida.
Segundo a gestora, o investidor precisa ir além do ambiente macroeconômico e avaliar também a qualidade do portfólio, a consistência da gestão e a capacidade dos fundos de executar estratégias que entreguem valorização e renda recorrente no longo prazo.
Fonte: Valor Investe
