Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) enfrentam desvalorização de 16% desde abril, segundo a Rio Bravo Investimentos. Isabella Almeida, gestora da Rio Bravo, destaca que a valorização depende do cenário macroeconômico e da curva de juros. Matheus Barsi alerta para a alta taxa Selic e a competição com renda fixa. Danilo Barbosa vê oportunidades nos FIIs devido ao baixo preço sobre valor patrimonial. A inflação e os juros são desafios, especialmente para fundos de tijolo e papel, que sofrem com a alta dos juros reais.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) começaram o ano em alta, mas desde abril a curva se inverteu e hoje negociam com desconto médio de 16% em relação ao valor patrimonial, segundo a Rio Bravo Investimentos.
Para o investidor, isso significaria comprar uma nota de R$ 100 por R$ 84, o que pode abrir espaço para valorização da cota. Mas antes de entrar é bom saber que o desconto não acontece de graça e a pechincha depende de alguns fatores para se transformar em ganho.
“A gente deve ter uma boa perspectiva de valorização”, diz Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. Ela condiciona o potencial de ganho a uma melhora no cenário macroeconômico e ao fechamento da curva de juros de mercado. É justamente nesse ponto que surgem as ressalvas.
O gestor Matheus Barsi, porém, acredita que as condições para essa valorização ainda não estão dadas. “Mesmo depois da recente redução da Selic [taxa básica de juros] para 13,75% ao ano, continuamos com uma taxa nominal bastante elevada”, comenta.
O vaivém do Ifix
Para Barsi, esse quadro dá ao investidor a oportunidade de encontrar ativos de renda fixa com bons retornos, mais previsibilidade e, em vários casos, com risco e volatilidade inferiores. “Para assumir risco de mercado e liquidez em um FII, portanto, eu preciso enxergar um prêmio suficientemente grande”, diz.
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) chegou a acumular mais de 4% de alta até abril e posteriormente devolveu o movimento, passando para terreno negativo no ano. “É importante lembrar que o Ifix é um índice de retorno total, ou seja, já incorpora os rendimentos distribuídos pelos fundos. Isso mostra que a desvalorização das cotas foi relevante”, diz o gestor.
Barsi tem uma visão crítica em relação aos FIIs e lembra que o retorno em dividendos (dividend yield) pago pelos fundos — principal interesse do investidor — pode dar uma sensação de segurança que nem sempre aparece no retorno total.
Levantamento apresentado pelo gestor mostra que 33 FIIs apresentavam dividend yields acima do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), mas que 28 deles tiveram desvalorização da cota nos últimos 12 meses. “Em muitos casos, o dividendo precisou compensar a perda de preço e, em alguns, nem sequer conseguiu fazer isso.”
Desconto histórico nos FIIs
Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII observa, por outro lado, que o preço sobre o valor patrimonial dos fundos (P/VP) está historicamente muito baixo. Para ele, esse nível de desconto justificaria a entrada.
O que puxa os fundos para baixo são as taxas longas de juros, os títulos de renda fixa IPCA + (NTNBs), que possuem correlação negativa com o Ifix, lembra o especialista. Quando um sobe, o outro cai. “Sobre o fundamento dos fundos, na minha visão, estão na melhor fase”, diz.
Na visão de Barbosa, segmentos logísticos passam por crescimento real de valor de locação, ainda puxados pelo crescimento do e-commerce. Ele fala que as lajes comerciais estão retomando a ocupação no nível pré-pandemia. “O que baliza os fundos imobiliários vai muito bem, obrigado. Mas a gente tem esse contexto macro mais confuso que deve perdurar até o pós-eleição”, diz.
A correção na rota dos FIIs em abril coincidiu com a escalada do conflito no Oriente Médio, que passou a pressionar o preço dos combustíveis com impacto direto na inflação.
Mais inflação significa mais juros. Por isso, o mercado que iniciou o ano projetando Selic em 12,5% ao final de 2026, revisou a previsão para cima. Em setembro, a taxa caiu para 13,75% ao ano e o mercado financeiro está dividido sobre a possibilidade de novos cortes até o final de 2026.
Fundos imobiliários têm desconto de 16%, mas nem todo FII barato é oportunidade. Foto: Adobe Stock
Fundos de tijolo são os mais descontados
Isabella Almeida conta que, nesse cenário, quem mais sofre na indústria dos fundos imobiliários são os chamados fundos de tijolo, que investem direto em imóveis físicos, como shoppings e galpões. Esse tipo de investimento é sensível aos juros reais de longo prazo que passaram a subir com o preço dos combustíveis.
“A cotação desses fundos acabou sofrendo mais no mercado secundário e passou a puxar o Ifix para baixo a partir de abril”, explica a gestora.
Aos 3.750 pontos, o Ifix cai cerca de 5% desde seu pico em abril e chegou a desvalorizar 7,5% em seu pior momento no final de agosto.
A recuperação das últimas semanas coincidiu com a divulgação de pesquisas eleitorais que indicaram avanço do candidato de oposição. Segundo agentes do mercado, o movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futuros.
“Ainda existe uma questão fiscal que precisa ser muito bem endereçada para o ano que vem, mas essas notícias de uma eventual troca de governo têm trazido impactos positivos para a curva de juros”, observa a gestora da Rio Bravo.
Em relação ao valor patrimonial, os fundos que compõem o índice negociam com desconto de 16%. Entre eles, os fundos de tijolo têm desconto de 17%, enquanto o segmento corporativo negocia 30% abaixo do valor patrimonial.
Inflação e juros, o desafio dos FIIs
Os fundos de papel, que investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), negociam com desconto de 13%, concentrado principalmente nos fundos atrelados à inflação.
Como o potencial de destravar valor ainda depende da descompressão dos juros — que ainda estão em patamares muito elevados —, resta ao investidor ser muito mais criterioso em relação aos portfólios dos fundos.
Isso inclui verificar a performance das devedoras dos CRIs e quais são os riscos a qual esses fundos estão atrelados.
No caso dos fundos de papel, Isabella Almeida pondera que, apesar de os FIIs indexados a CDI ou IPCA + distribuírem rendimentos elevados aos cotistas por causa dos juros elevados, esse também é o maior fator de risco da classe. “Uma taxa de juros num patamar muito elevado acaba comprometendo a capacidade de muitas companhias de honrar com todos esses juros”, explica.
Critérios para escolher fundos de tijolo
No caso dos fundos de tijolo, a qualidade dos ativos e a localização são critérios fundamentais para a saúde do investimento. O investidor deve também observar o nível de endividamento em relação a sua capacidade de caixa e o custo da dívida. Analisar a equipe de gestão é muito importante, pontua a gestora da Rio Bravo.
Para Isabella Almeida, há muitas oportunidades com risco controlado no mercado. No segmento corporativo, segundo ela, diversos fundos negociam com descontos que não refletem a qualidade dos ativos em carteira.
“Hoje, quando você compara o yield [rendimento] que eles pagam com títulos de renda fixa, é um valor muito baixo. Só que o investidor não coloca na conta que esse ativo que hoje paga um yield de 7%, 8%, tem perspectiva de valorização ao negociar com 20% de desconto”, diz, acrescentando: “É justamente nessa valorização da cota que existe a oportunidade de ter um retorno total muito interessante, porque além do dividendo, você tem a valorização do portfólio imobiliário.”
Competição pelo capital do investidor
Na visão de Matheus Barsi, há hoje uma competição pelo capital do investidor em três frentes. De um lado, está a renda fixa, ainda com retornos elevados. De outro, a Bolsa, com empresas maduras e boas pagadoras de dividendos, “nas quais consigo construir uma tese de crescimento e geração de caixa”. No meio estão os FIIs, que precisam oferecer prêmio suficiente para compensar os riscos adicionais em relação à renda fixa.
“Não sou contrário aos fundos imobiliários. Acho que há boas oportunidades pontuais. Mas prefiro olhar fundo a fundo, patrimônio a patrimônio e crédito a crédito, em vez de assumir que o setor inteiro ficou barato porque o P/VP médio caiu”, diz. “Para mim, seletividade importa muito mais do que simplesmente tentar acertar o fundo do mercado.”
Danilo observa que tanto o Ifix quanto o Ibovespa têm correlação negativa com os juros futuros, mas enquanto um índice está em queda, o outro vem subindo.
Ele pondera que o Ibovespa é puxado por commodities, exportadoras dolarizadas e bancos com forte geração de caixa, o que reduz a linearidade do efeito dos juros. O investidor estrangeiro também tem peso na performance.
Por outro lado, o Ifix sofre mais com saídas de capital. A base mudou de 70% pessoa física (até 2025) para 70% institucional, e a liquidez dos FIIs não suporta bem esse fluxo quando é desmontado.
É a tempestade perfeita para você ter os fundos imobiliários com grandes deságios, principalmente os fundos de tijolos
Danilo Barbosa, sócio e Head de Research do Clube FII
Fonte: E-Investidor (Estadão)
