A expectativa sobre o ciclo de corte de juros desde o ano passado, e sua efetivação no último mês, estão dando fôlego aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). As cotas se recuperam, mas seguem abaixo do valor patrimonial, enquanto gestores do segmento aguardam abertura de uma nova janela de captação, adiada pela volatilidade.
Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes, aponta que a recuperação dos FIIs em 2025 foi bastante relevante, visível pela forte performance do IFIX no ano, com alta de 21,25%.
“No entanto, o mercado ainda negocia com desconto frente ao valor patrimonial. O P/VP médio dos fundos de tijolo ainda ronda 0,84 e o dos fundos de papel, 0,93. Isso mostra que ainda há espaço para recuperação à frente”, diz o executivo da gestora.
Após a valorização registrada no ano passado e a continuidade do processo de recuperação nestes quatro primeiros meses de 2026, o IFIX negocia atualmente com um desconto próximo de 8% em relação ao valor patrimonial.
“Nesse sentido, o mercado está, de fato, mais próximo de retornar a um patamar mais alinhado ao patrimônio quando comparado a outros períodos. Ainda assim, seguimos identificando um desconto atrativo e inferior à média histórica do índice (P/VP em torno de 0,96x)”, diz Marx Gonçalves, head de fundos listados do research da XP.
Mesmo diante das dificuldades em meio às altas taxas de juros e da instabilidade do cenário, algumas das grandes casas de FIIs aproveitaram a oportunidade para grandes movimentos. Gestoras como o Patria investiram no crescimento inorgânico, enquanto outras como a TRX apostaram na ampliação de portfólio.
Este ano, já há operações no pipeline, como a nova oferta do FII BTLG11 e a assinatura de um Memorando de entendimento entre llos e Kinea para criação de um FII focado em shoppings.
A recuperação do segmento de FIIs tem sido puxada pela expectativa em torno da política monetária, no entanto, a redução de taxa tem sido menor do que o esperado. Somado a isso, a volatilidade no exterior mantém os fundos em compasso de espera.
“Claro, existe essa luz no fim do túnel, uma expectativa de melhora. No início do ano, antes de guerra, de inflação alta, a gente vinha numa recuperação do valor de negociação dos fundos em relação ao patrimonial”, conta Danny Gampel, sócio e head de Crédito Estruturado da Cy Capital.
O fundo aberto da gestora, o CYCR11, por exemplo, chegou a bater 99% da cota de negociação sobre a patrimonial. O valor de mercado do FII estava crescendo, mas, com a guerra entre EUA e Irã, se manteve um pouco mais estável.
Para a casa, o mercado “está para voltar”, com os valores de mercado das cotas se aproximando mais dos valores patrimoniais, mas de maneira mais lenta que o esperado, dado esse movimento macroeconômico de diminuição da Selic em menor ritmo.
Para a Cy Capital, a expectativa sobre uma janela de captação adequada passou do primeiro semestre deste ano para o segundo semestre. Já a Éxes vê um número de oportunidades com risco-retorno adequado elevado e crescente.
“Estamos com um volume recorde de oportunidades em análise, com novas operações estruturadas entre CDI + 4% e IPCA + 12% ao ano”, conta Carneiro.
A estratégia da Éxes é realizar uma nova oferta do EXES11 tão logo a janela se reabra com as condições certas. Ou seja, cota próxima ao par e curva de juros apontando para baixo.
Os gestores também têm observado a consolidação do segmento. Para eles, é natural e benéfico que isso ocorra, embora prefiram o crescimento orgânico.
Para o research da XP, essa consolidação é uma realidade que tende a se perpetuar, uma vez que muitos fundos de menor porte não conseguiram atingir escala suficiente para ampliar a liquidez e diversificar os riscos do portfólio, comprometendo a previsibilidade de renda aos investidores.
No entanto, se por um lado juros elevados podem acelerar novos movimentos de consolidação no mercado, um cenário de queda tende a favorecer a retomada das captações por esses fundos, abrindo espaço para o crescimento orgânico de seus portfólios.
Fonte: Capital Aberto
