Investir em fundos de investimento imobiliário entre quatro e 12 meses antes do início de ciclos de corte da Selic eleva significativamente o ganho, em relação aos que esperaram a taxa básica começar a cair para migrar para FIIs. A conclusão é do estudo “FIIs nos ciclos de juros: Antecipar a queda da Selic continua sendo a melhor estratégia”, da área de pesquisa da XP.
Segundo o relatório, que levou em conta os três últimos períodos de afrouxamento monetário, investidores que se anteciparam acumularam retornos médios entre CDI mais 6% e 8,8% ao ano nos 12 meses seguintes ao primeiro corte, “mesmo renunciando por meses a ganhos atrativos com pós-fixados”.
Já os que esperaram os juros começarem a cair e migraram para FIIs obtiveram retornos médios entre 100% do CDI e CDI mais 2,8% ao ano, na mesma janela de comparação, já considerando os rendimentos previamente capturados na renda fixa.
“É comum entre investidores a percepção de que os melhores momentos para investir em fundos imobiliários ocorrem durante ciclos de queda da Selic. A lógica dessa estratégia é intuitiva: alocar recursos em títulos pós-fixados atrelados à Selic ou ao CDI quando a taxa básica está elevada, e migrar gradualmente para fundos imobiliários no início dos cortes, em busca de retornos mais atrativos”, afirma o estudo, assinado por Marx Gonçalves, responsável pela área de fundos listados da XP Research, e pelos analistas Eduardo Bacelar e Luiz Romagnoli.
Os melhores retornos ocorreram justamente em investimentos realizados nos períodos que antecederam os cortes e a razão, prossegue o estudo, está no fato de que “o desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas de juros futuras do que ao juro à vista (CDI)”.
Ou seja, as taxas futuras antecipam os movimentos do Comitê de Política Monetária (Copom), influenciando a precificação dos fundos imobiliários antes mesmo das decisões sobre juros. Essa relação, diz o texto, explica o bom desempenho dos FIIs em 2025.
“Embora a Selic tenha iniciado o ano em 12,25% e alcançado 15% ao ano — o maior nível em duas décadas —, o IFIX [índice de referência do setor] acumula alta de 14,8% em 2025, equivalente a 133% do CDI no período, impulsionada pelo fechamento da curva de juros futuros. A taxa prefixada de três anos, por exemplo, caiu de 15,8% ao ano no auge do pessimismo, no fim de 2024, para os atuais 13,3%, refletindo, entre outros fatores, a expectativa de cortes na Selic.”
A XP projeta que a Selic vai começar a cair em março de 2026, com reduções graduais de 0,50 ponto percentual, até atingir uma taxa terminal de 12% ao ano no fim de 2026. “Essa perspectiva reforça a visão de que ainda estamos em uma boa janela para antecipar o ciclo de cortes.”
O relatório destaca ainda que os FIIs estão sendo negociados com um desconto médio de 11% pelo IFIX, acima da média histórica de 4%. Os FIIs de papel, conforme o estudo, estão sendo negociados com desconto médio de 7%, os de tijolo, de 15% e os fundos de fundos, de 16%.
Fonte: Valor Econômico
