A vacância no segmentos de galpões logísticos mantém seu ritmo de queda. A parcela de galpões logísticos vagos no Brasil é de apenas 7%, de acordo com a consultoria imobiliária Colliers, redução de 2 pontos percentuais sobre o mesmo período de 2024. Outra consultoria do setor, a Buildings, chegou em um dado parecido, com 7,5% de vacância, recuo de quase um ponto em um ano.
Segundo Ricardo Betancourt, CEO da Colliers, quando essa taxa fica abaixo de 8%, é indicativo de que o preço cobrado pela locação dos galpões deve subir. No país, a média pedida já é de R$ 31 o metro quadrado – no Estado de São Paulo, que concentra 53% do estoque de galpões em solo nacional, o valor avança para R$ 34.
Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, lembra que o país passou o período de 2013 a 2020 com mais de 10% de taxa de vacância e uma média de R$ 18 para o preço pedido por metro quadrado. Com a pandemia e o crescimento do comércio eletrônico, um dos principais motores para expansão da área de armazenamento no país, a busca por galpões logísticos disparou, e o preço acompanhou. A companhia encontrou um preço médio pedido no país de R$ 27,50 por metro quadrado, com algumas cidades muito demandadas, como as paulistas Guarulhos e Barueri, chegando a R$ 45 e R$ 43.
São os melhores ativos. Hoje, o sonho de uma empresa de logística é estar em Guarulhos”
Didziakas afirma que Guarulhos está para o mercado de logística assim como a Faria Lima está para o segmento de imóveis corporativos. “São os melhores ativos, com a melhor localização e os maiores preços”, diz. “Hoje, o sonho de uma empresa de logística é estar em Guarulhos”.
Na sua visão, a cidade já superou Cajamar, centro de referência em logística no país. Além da proximidade com o maior aeroporto do país, a cidade é vizinha de São Paulo e bem conectada a rodovias, o que facilita o escoamento dos produtos.
Há, ainda, áreas disponíveis para novos desenvolvimentos e, mais ainda, para projetos grandes, com mais de 100 mil metros quadrados de área.
Outra cidade na região de São Paulo que tem atraído muitos ocupantes, Barueri tem 2,1 milhões de metros quadrados de galpões, em 73 condomínios logísticos, destaca o sócio-diretor da Buildings, enquanto Guarulhos, em apenas 47 condomínios, reúne 2,7 milhões de metros quadrados de área.
A cidade tem ainda 800 mil metros quadrados de galpões em obras e uma taxa de vacância de apenas 5,5%, segundo a Buildings. “Já é o maior mercado do Estado e vai seguir crescendo, não vemos indicativo de excesso de oferta”, afirma Didziakas.
Em todo o país, a entrega de novos condomínios logísticos já soma 2,2 milhões de metros quadrados até setembro, de acordo com a Colliers, acima da média para o período, que é de aproximadamente 1,6 milhão, segundo a consultoria.
No terceiro trimestre, no entanto, a entrega foi de 770 mil metros quadrados, aponta a Buildings, bem menos do que o 1,27 milhão do segundo trimestre deste ano. Didziakas analisa que o volume que chegou ao mercado de julho a setembro está dentro da média do setor. “O ponto fora da curva foi o segundo trimestre”, diz.
Betancourt chama a atenção para a dificuldade maior de entregar novas áreas, com a taxa de juros inibindo desenvolvimentos, apesar da demanda continuar presente. É um ótimo momento para os desenvolvedores que contam com recursos do exterior, afirma, como GLP, Prologis e Brookfield, que “têm recurso próprio e dependem um pouco menos de captação no mercado”. Já os fundos imobiliários enfrentam dificuldade maior.
Com a vacância em baixa, é uma boa hora de vender ativos, afirma o CEO da Colliers. Cerca de 40% do novo estoque que chegou ao mercado no terceiro trimestre já estava pré-locado, lembra, mais um sinal da resiliência da demanda por espaços de logística – o “normal” seria uma pré-locação de 10% a 15%.
“Quem tem liquidez faz bons negócios agora”, diz Betancourt.
Fonte: Valor Econômico