Investidores institucionais reduziram as alocações-alvo em real estate pela primeira vez em 13 anos, enquanto vendem participações em fundos imobiliários com descontos acentuados.
Uma pesquisa com 166 investidores institucionais, que vão de fundos de pensão a endowments (fundos patrimoniais) universitários, divulgada pela Cornell University e pela consultoria de capital Hodes Weill & Associates, constatou que a alocação-alvo para a classe de ativos caiu para 10,7% neste ano, a primeira queda desde que o estudo começou em 2013.
Uma pesquisa anterior do grupo de consultoria financeira Campbell Lutyens constatou que investidores institucionais venderam participações em fundos imobiliários com um desconto médio de 34% em relação ao valor patrimonial líquido (NAV) [valor patrimonial líquido] no primeiro semestre deste ano, acima dos 19% de um ano antes.
A retração e o aumento dos descontos no mercado secundário ocorrem à medida que transações imobiliárias fracas e juros altos pressionam os fluxos de caixa de portfólios de real estate, deixando o setor entre as classes de ativos de pior desempenho para investidores institucionais.
“As instituições não estão abandonando sua alocação em real estate”, disse Doug Weill, co-managing partner da consultoria Hodes Weill, em um webinar na terça-feira, “mas há claramente um pequeno recuo”.
Embora historicamente o real estate tenha servido como fonte estável de renda e como hedge contra a inflação em portfólios institucionais, a classe de ativos tem enfrentado, nos últimos anos, atividade de M&A contida, avaliações em queda e maiores taxas de vacância em escritórios.
O ambiente de juros “mais altos por mais tempo” arrefeceu as vendas de imóveis residenciais e comerciais, enquanto o trabalho remoto e híbrido levou as vacâncias de escritórios a máximas históricas, comprimindo a atividade de negócios e a renda de aluguel.
Grant Walker, managing director de real estate no Teacher Retirement System of Texas (TRS), de US$ 200 bilhões — que tem 14% de seu portfólio nessa classe de ativos —, disse em uma reunião do conselho no mês passado que as posições em imóveis do fundo perderam 2,6% no segundo trimestre — um grande arrasto sobre os retornos gerais —, pois o setor “segue desafiado por juros mais altos e avaliações mais baixas”.
O estudo da Hodes Weill constatou que os respondentes ganharam 1,4% em seus investimentos em real estate no ano passado, após perderem 1,4% em 2023, bem abaixo de sua meta de retorno de 8,4%. Dois quintos (40%) dos respondentes disseram estar subalocados no setor em relação às suas metas neste ano.
Os fundos de real estate têm lutado para gerar o fluxo de caixa necessário para pagar os investidores. Sua taxa de distribuição — caixa devolvido aos investidores como parcela dos ativos — caiu de forma constante na última década, atingindo a mínima histórica de 6,6% no segundo trimestre deste ano, segundo a MSCI.
“O ponto central é que as distribuições de fundos imobiliários fechados estão no menor nível em 10 anos”, disse Jamie Sunday, co-head de real estate secondaries na Ares Management. “Isso está criando pressão em toda uma gama de tipos de investidores.”
Sem muita esperança de uma reversão rápida, investidores institucionais têm recorrido ao mercado secundário para levantar liquidez para novos investimentos. Um executivo de um endowment universitário, que falou sob condição de anonimato para discutir uma transação privada, disse que o fundo vendeu participações em real estate neste ano e realocou o capital em data centers.
“Há uma grande necessidade de rebalancear nosso portfólio e criar liquidez”, disse a pessoa.
Um obstáculo significativo para gestores de ativos que buscam vender participações em real estate no mercado secundário é o desconto crescente que precisam aceitar.
Gestores de ativos disseram que concordaram com cortes de preço acentuados em meio ao enfraquecimento da confiança em uma recuperação de curto prazo do mercado, particularmente no setor de escritórios, que foi o mais atingido pela desaceleração.
“O mercado está me dizendo que esses valores não vão voltar no curto prazo”, disse um executivo de um fundo de pensão público que vendeu participações em real estate com um desconto “significativo” neste ano, e que não quis ser identificado publicamente ao discutir uma perda do fundo. “É hora de cortar minhas perdas e sair do investimento o mais rápido possível.”
Sunday, da Ares, disse que um número crescente de limited partners “está ficando confortável com os descontos de preço mais elevados à medida que um número crescente de investidores está transacionando no mercado secundário”.
Fonte: Financial Times
Traduzido via ChatGPT
