O forte fluxo de recursos estrangeiros para ativos brasileiros nos últimos meses levou a um significativo aumento na fatia desse tipo de investidor no volume negociado dos fundos de investimento imobiliário (FIIs). Os recursos externos responderam por 24% do total em fevereiro, a maior participação da história da classe, segundo relatório do Santander, que aponta também que o crescimento foi rápido: em outubro, a parcela era de 18% e há cinco anos, em janeiro de 2021, de 7,4%.
A perspectiva de queda dos juros também levou 70 mil novos investidores pessoa física ao segmento. Em fevereiro foram adicionados 43 mil, patamar mais baixo, mas ainda bem significativo frente à média mensal de 24 mil dos 12 meses anteriores. “Em dois meses, vimos mais de 110 mil novos investidores em FIIs, o que é muito importante porque mostra o interesse maior pela classe”, diz Flavio Pires, analista de FIIs do Santander.
No entanto, a guerra no Irã foi um freio no rali visto no início do ano, e gestoras que esperavam concentrar captações no primeiro trimestre, antes que o noticiário ficasse mobilizado pelas eleições, tiveram que adiar os planos. Pires espera, com base nas conversas com assessores de investimento e clientes, que o crescimento continue, mas o ritmo deve desacelerar com esperada redução no ciclo de afrouxamento monetário.
Em 2026, o Ifix, índice de referência do setor, subiu 2,27% em janeiro e 1,32% em fevereiro, mas, em março, caiu 1,06%, em um mês de perdas generalizadas entre as aplicações por causa do cenário geopolítico. Como em 12 meses até fevereiro o Ifix acumulava alta acima de 25%, Pires avalia que os investidores aproveitaram para vender as cotas com a valorização recente.
No período, os FIIs de tijolo, que subiam 27% e os de papel, 20%. Em março, porém, os de ativos reais sentiram mais e passaram a acumular retorno de 1,44% no trimestre (frente a 3,12% no primeiro bimestre), enquanto os de papel sobem 2,8% (frente a 3,22% em janeiro e fevereiro) e o Ifix, 2,52% (no primeiro bimestre o acumulado era de 3,62%). “Entre janeiro e fevereiro as principais altas foram de tijolo e em março houve uma reversão para papel”, afirma Pires.
Em janeiro de 2025, os FIIs que compõem o Ifix eram negociados com desconto médio de 22%, conforme estudo de Pires. Ou seja, o valor das cotas estava 22% abaixo do que valem os imóveis que compõem o patrimônio do fundo. Em janeiro deste ano, o deságio caiu a 16% e, em março, a 14%. Entre os de tijolo, o desconto chega a 28%, caso dos fundos de escritórios.
O mercado tende a privilegiar os fundos maiores, que já se provaram e têm maior liquidez”
Já entre os fundos focados em papéis de dívida do setor, o desconto médio era 13% em março, e alguns chegam a ser negociados com ágio. Ao menos dois fundos da Kinea Investimentos estão nesse grupo, o Kinea Unique High Yield CDI (KNUQ11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), negociados cerca de 3% acima do valor patrimonial. O KNCR11, inclusive, conseguiu levantar R$ 3 bilhões em um “follow-on” (oferta subsequente de cotas) nesse início de ano. A gestora, que faz parte do grupo Itaú, tem R$ 40 bilhões em FIIs, sendo R$ 28 bilhões em fundos de recebíveis imobiliários.
Carlos Martins, sócio e gestor de FIIs da Kinea, afirma que o juro alto é incentivador para os FIIs de papel e que, depois do bom desempenho no ano passado, 2026 começou com um rali, agora afetado pelo conflito no Oriente Médio. Para ele, porém, se a guerra no Irã acabar, haverá ambiente favorável também para tijolo. “Os dois convivem bem, são complementares, mas o mercado tende a privilegiar os fundos maiores, que já se provaram e têm maior liquidez”, diz.
Esses fundos maiores são os que estão chamando a atenção de estrangeiros e investidores institucionais, principalmente os fundos de pensão, de acordo com Martins. O gestor afirma que, embora o mercado seja muito focado no individual e no private, as fundações estão lentamente aumentando sua presença, enquanto o estrangeiro tem aparecido mais.
Pires, do Santander, projeta que a indústria receberá ao menos 400 mil novos cotistas neste ano, superando a marca de 3,4 milhões de cotistas. Os estrangeiros, por enquanto, estão em sua maior parte investindo em FIIs via Exchange Traded Funds (ETFs) e fundos mútuos globais. O TRXF11, da gestora TRX, por exemplo, entrou no ano passado no FTSE Russell, do qual também fazem parte o XP Malls (XPML11) e o BTG Pactual Logística (BTLG11) e Capitânia (CPTS11), por exemplo. “Estamos buscando como chamar a atenção do investidor externo, produzindo, por exemplo, material em inglês”, conta o gestor da Kinea. “Há espaço para captação, o investidor quer boas histórias ou fundos novos com ativos bons.”
Entre os setores com previsão de bons retornos, estão os concentrados em galpões logísticos e shopping centers. Pires diz que, de cada dez galpões no Brasil, três estão na mão de fundos imobiliários, que detêm 10 milhões de metros quadrados de área bruta locável de um total de 25 milhões. “São galpões de mais qualidade, mais bem localizados, que as empresas de comércio eletrônico mais buscam.” Já nos shoppings a fatia é menor, com 2 milhões de área bruta locável de um total de 18 milhões. “Esse setor é pouco diferente do logístico, porque o fundo compra ou constrói galpões inteiros, enquanto em shoppings adquire participações.”
Fonte: Valor Econômico
