Por Rebecca Feng e Cao Li, Dow Jones — Hong Kong
19/01/2023 15h39 Atualizado há 13 horas
O mercado imobiliário residencial da China deixou de ser um motor de crescimento e se tornou um freio à economia em 2022, com corte de empregos e declínios tanto nas vendas quanto nos preços. O prognóstico para este ano não é muito melhor, o que agrava as dificuldades de Pequim para repôr a economia em terreno mais firme.
Em termos de valor, as vendas de novas residências no país caíram 28% em 2022 para o equivalente a US$ 1,7 trilhão, a menor soma em cinco anos. Em área, as vendas caíram para o menor patamar em quase dez anos, depois de uma onda de calotes de dívidas de incorporadoras imobiliárias, de atrasos na entrega de apartamentos em construção e de lockdowns pela covid-19 terem abalado a confiança dos consumidores.
As vendas de terrenos, em área, caíram 53% em 2022, para um total inferior ao de 1999, ano em que a Agência Nacional de Estatísticas da China começou a divulgar o indicador. O declínio indica que a construção de casas será bem menor no futuro em comparação aos anos de expansão do mercado.
Combinados, os dados mostram, sem dúvida, que a gigantesca bolha imobiliária da China estourou e que a crise poderia continuar por algum tempo antes de o mercado voltar a recuperar-se. Os preços residenciais, em média, também vêm tendo sequências de quedas nas 70 grandes cidades que o governo acompanha.
“O caminho para a desalavancagem do setor imobiliário está destinado a ser longo e doloroso”, disse Michael Pettis, professor de finanças na Guanghua School of Management, da Universidade de Pequim. “Ainda temos um longo caminho pela frente”, acrescentou.
Intervenção do Estado
Em várias ocasiões ao longo dos últimos dez anos, autoridades chinesas tentaram conter o que há muito consideram como captações excessivas de créditos por parte das incorporadoras e atividades especulativas no mercado. Em cada ocasião que tentaram desacelerar o setor, acabaram recuando, porque isso provocava muito impacto na economia, disse Pettis.
Nos últimos anos, o setor imobiliário e os demais relacionados a ele, como o de construção, contribuíram para cerca de 25% do Produto Interno Bruto (PIB) da China, segundo estimativas que costumam ser muito citadas, de um estudo feito pelos economistas Kenneth Rogoff, de Universidade Harvard, e Yuanchen Yang, do Fundo Monetário Internacional (FMI).
Há cerca de dois meses, depois de as ações e títulos de dívida da China terem acentuado suas quedas, Pequim lançou uma série de medidas para ressuscitar seu mercado residencial, no que foi visto como um recuo de sua campanha para coibir a captação excessiva. Desde então, bancos estatais inundaram de crédito as incorporadoras privadas que sobreviveram.
“O setor imobiliário é um importante pilar da economia da China”, disse Liu He, vice-premiê da China e principal assessor econômico de Xi Jinping, no Fórum Econômico Mundial de Davos, nesta semana. Ele disse que a partir da segunda metade de 2021, a China viu forte declínio no preço das propriedades e nas vendas residenciais, com problemas de liquidez de muitas incorporadoras.
“Se não administrados apropriadamente, os riscos do setor residencial provavelmente causarão riscos sistêmicos. É por isso que interviemos rápida e decisivamente”, acrescentou Liu. Na terça-feira, a China anunciou que teve um crescimento de apenas 3% do PIB em 2022, mas Liu previu que a economia voltará a ter uma maior expansão neste ano à medida que o país se reabrir para o mundo.
Embora o risco de outra onda de calotes de incorporadoras tenha sido neutralizado, trabalhadores cujas funções foram revistas com a crise do setor imobiliário dizem que o estrago já foi feito.
Maojie Tu, de 35 anos em Chengdu, capital da Província de Sichuan, era o encarregado da aquisição de terrenos numa grande incorporadora privada. Ele lembra que, no fim de 2021, a empresa não conseguiu arregimentar dinheiro suficiente para garantir a compra de um terreno e, posteriormente, deixou de honrar seus títulos em dólares em 2022.
Tu disse que sua função, de identificar e adquirir terras, foi alterada e ele passou a trabalhar na venda de ativos para pagar dívidas. Ele deixou a empresa em agosto de 2022 para trabalhar em uma empresa de infraestrutura.
Shaozheng Li, um corretor de imóveis de 32 anos, trabalha vendendo casas em Zhengzhou desde 2014. Ele disse que muitos de seus colegas foram trabalhar em fábricas ou se tornaram motoristas de aplicativos de transporte. Também contou que uma empresa criada por ele em 2019, cujas vendas durante o auge do boom imobiliário chegavam a 30 apartamentos por mês, recentemente passou a ter dificuldade para vender uma unidade por mês. Em setembro, Li vendeu seu carro por menos da metade do que pagou em 2018. “Eu não conseguia mais chegar ao fim do mês. Não conseguiria sobreviver se não o vendesse”, disse.
Li disse estar relutante em mudar de carreira e começar tudo de novo em outro setor, pois tem uma filha pequena para sustentar. Ele agora passou a vender tanto apartamentos novos quanto usados e a prestar serviços de consultoria sobre créditos residenciais.
As novas medidas chinesas para o setor imobiliário foram criadas para ajudar a restaurar a confiança dos possíveis compradores de residências na solidez financeira das incorporadoras que sobreviveram, algo necessário para que as vendas voltem a crescer.
Mas economistas e analistas projetam, na melhor das hipóteses, uma modesta recuperação nas vendas de casas novas em 2023 e, na pior, um ritmo mais lento na queda.
Também preveem que as incorporadoras estatais expandirão sua participação nas vendas de novas residências no país e acabarão ocupando o lugar das incorporadoras privadas como forças dominantes no mercado. Para as concorrentes do setor privado, a “prioridade será desalavancar e gerenciar os fluxos de caixa”, disse Karl Chan, chefe de análises do setor imobiliário chinês no J.P. Morgan.
Mesmo as incorporadoras privadas mais fortes terão que trabalhar duro só para conseguir “manter o fluxo de caixa estável”, disse Lin Bo, vice-diretor de análises na China Real Estate Information Corp, firma de dados sobre o setor.
Fonte: Valor Econômico