A Medida Provisória 1.303, que tributa em 5% vários investimentos incentivados, entre eles os fundos imobiliários (FIIs), trouxe de volta uma antiga questão que, depois de anos de muita polêmica, havia sido resolvida pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em ofício emitido em novembro do ano passado. A MP mudou o cálculo de distribuição de dividendos dos FIIs, característica mais valorizada dessa classe de investimentos, e, com isso, os cotistas podem ter que pagar mais Imposto de Renda (IR) ou ver sua participação no fundo reduzida involuntariamente, explica Caio Malpighi, do Vieira Rezende Advogados.
Pela lei que criou os FIIs, a 8.668 de 1993, os fundos são obrigados a distribuir 95% do lucro semestralmente, sem considerar prejuízos ou ganhos contábeis – ou seja, o cálculo deve ser feito pelo chamado “lucro-caixa”. Entretanto, contabilmente não existe lucro no regime caixa, o que acabou gerando uma disfunção no que a lei criou. Além disso, pelas regras atuais, os FIIs devem apurar o lucro conforme o regime de competência.
Em dezembro de 2021, a CVM decidiu que os FIIs deveriam suspender o pagamento de dividendos em caso de prejuízo contábil. Os que, ainda assim, pagassem rendimentos deveriam fazê-lo como amortização de cotas – ou seja, como se estivessem devolvendo o dinheiro investido.
A decisão na época foi polêmica e envolveu o maior fundo em cotistas da época, o Maxi Renda, da XP Asset, que teve prejuízo contábil e manteve a distribuição de dividendos. No início de 2022, o FII recorreu da decisão, que acabou sendo suspensa e revista no mesmo ano. Portanto, voltou a valer a regra de distribuição de 95% do lucro-caixa, mesmo em caso de prejuízo contábil.
Felipe Ribeiro, sócio-diretor de investimentos alternativos do Clube FII, lembra que, no total, foram mais de 15 ofícios da CVM sobre o assunto até que se conseguisse chegar à solução pacificadora de novembro do ano passado. Neste último ofício, a autarquia determinou que os FIIs poderiam optar entre o regime de competência e o de caixa e, depois de feita a escolha, não poderiam mais mudar.
Agora, a MP que estabelece a regra que valerá a partir de 2026 acaba com a distribuição de dividendos com base no regime de caixa e estabelece que o lucro seja apurado somente em cima do sistema de competência, também conhecido como lucro contábil. “O texto da medida provisória mudou novamente a lógica e levou os FIIs de volta a 2021”, diz Malpighi.
Tributação de fundos exclusivos é aspecto relevante que deve mexer com mercado de fundos imobiliários”
A advogado alerta que o pagamento de dividendos na forma de amortização de cotas – ou seja, como se fosse uma devolução de dinheiro – aumenta a tributação de forma implícita. Isso porque a amortização reduzirá o valor da cota e, quando o investidor vendê-la, acusará ganho de capital maior, sobre o qual incide IR de 17,5%. Além disso, a redução no valor da cota dilui a participação do investidor no FII. “Trata-se de uma mudança total no regime de apuração dos lucros dos fundos imobiliários”, avalia.
Ribeiro, do Clube FII, ressalta que há uma pressão de investidores pessoa física pela distribuição mensal de dividendos e avalia que fundos que passarem a distribuir menos por causa da mudança na regra vão sofrer desvalorização na bolsa. Ele lembra também que os sistemas de administradores, gestores e da B3 não estão adaptados a esse cálculo, o que vai gerar uma grande mobilização no setor.
“Era um tema já pacificado e a mudança cria incerteza”, comenta. “Além disso, a amortização de cotas acaba com o conceito de bolso de longuíssimo prazo criado pela lei de 1993.”
A MP 1.303, de 11 de junho deste ano, teve o objetivo de compensar revogação de decreto presidencial que elevava o IOF sobre algumas operações. O texto prevê 5% de IR para novas emissões de títulos hoje isentos, como a Letra de Crédito Agrícola (LCA), Imobiliário (LCI), Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), do Agronegócio (CRA) e debêntures incentivadas. A proposta ainda precisa ser aprovada pelo Congresso para entrar em vigor em janeiro de 2026.
Fonte: Valor Econômico
