Bastaram as primeiras notícias sobre a intenção do governo de acabar com a isenção de Imposto de Renda (IR) dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) para interromper uma recuperação que estava em curso no segmento. Contrariando as expectativas da maior parte dos analistas, os FIIs haviam engrenado, entre fevereiro e maio, quatro meses de alta e o Ifix, índice de referência da classe, chegou a acumular ganho de 11,09% no ano.
Na última sexta-feira, dia seguinte à publicação da medida provisória que determinou o IR de 5% sobre os rendimentos dos FIIs, o Ifix já acumulava queda de 1,24% no mês, mas ontem houve um ajuste no cenário que reduziu a queda a 0,87%. No ano, o índice sobe 10,13%.
Pela MP, a tributação ocorrerá a partir de 2026 na fonte e apenas nos proventos distribuídos a pessoas físicas por veículos listados em bolsa ou negociados no mercado de balcão, desde que tenham mais de cem cotistas. Quando houver lucro com a venda das cotas na bolsa, o Imposto de Renda será de 17,5%. A taxação interfere na decisão do investidor porque a alocação em FIIs é calcada na renda mensal paga pelos fundos com isenção de IR, além da possibilidade de ganho nas cotas. Por isso, segundo analistas, há uma espécie de ajuste, ou seja, uma adequação proporcional à taxação.
André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments, explica que a recuperação entre fevereiro e maio ocorreu pela expectativa de que o aperto da Selic estava bem próximo do fim, cenário que favorece os FIIs. A gestora projeta que a taxa ficará estável até outubro e será cortada em novembro e dezembro. “Há uma sensação de que chegamos ao ponto de inflexão”, diz Adriano Mantesso, chefe da área de fundos imobiliários da Tivio Capital.
Além disso, prossegue, as distorções nos preços das cotas estavam muito fortes, o que tornou o cenário propício a aproveitar boas oportunidades. “Imóvel é ativo de proteção de patrimônio”, diz.
Segundo cálculos do Santander a pedido do Valor, considerando apenas os fundos de tijolo que compõem o Ifix, a alta em março foi de 6,5%, frente a 6,2% dos FIIs de crédito; em abril, foi 4,1% frente a 1,1%, a maior distância em pelo menos um ano. Em maio, naturalmente perderam o ritmo e avançaram 0,7%, abaixo dos 2% dos FIIs de crédito. Em 2025 até o mês passado, os fundos de tijolo subiam 11,06% e os de papel, 11,21%.
De acordo com relatório do analista de FIIs do Santander Flávio Pires, os fundos de tijolo, que, juntos, têm valor de mercado de R$ 78 bilhões, “seguem com portfólios robustos, taxas de ocupações estáveis e resultados operacionais consistentes.” Ele dá o exemplo dos concentrados em logística, que encerraram o primeiro trimestre de 2025 com taxa de ocupação de 97%, enquanto a média de mercado ficou em 90%.
No entanto, mesmo com a recuperação recente das cotas, a diferença entre valor de mercado e patrimonial segue alta em alguns casos e pode chegar a 37%, mostra o estudo de Pires. Atualmente, o segmento tem o maior valor de mercado entre os fundos de tijolo, com R$ 22,6 bilhões, seguido pelo de shoppings (R$ 21,1 bilhões) e escritórios (R$ 12,5 bilhões). No geral, o maior é o de crédito, cujos fundos somam R$ 53 bilhões.
Até maio, os FIIs focados em shopping também tiveram desempenho superior à média do mercado, que teve crescimento de vendas de 2,7%. Já os que estão em carteiras de FIIs avançaram 3,2%. Nos dois casos, a taxa de ocupação média foi de 95% no primeiro trimestre. Pires afirma que esse nível alto pode contribuir para que os proprietários dos shoppings elevem os aluguéis. A diferença entre valor de mercado e valor patrimonial no segmento está menor e chega a 23%.
Os escritórios, por sua vez, vêm registrando alta na ocupação, com o gradual retorno ao trabalho presencial pós-pandemia. Conforme o estudo de Pires, a cidade de São Paulo fechou o primeiro trimestre com taxa de 83,9% para os escritórios de classe A e A+, alta de 1,3% frente aos últimos três meses de 2024. No Rio, o percentual foi de 71,1%, aumento de 0,4% no mesmo intervalo de tempo.
Os FIIs de lajes corporativas conseguiram desempenho bem melhor, com 92,9%, em média, mas são os que sofrem com os maiores deságios na B3. A diferença entre valor patrimonial e de mercado chega a 51%. No segmento de renda urbana, cujos FIIs concentram sua carteira em grandes lojas, como supermercados e material de construção, apresenta uma das maiores taxas de ocupação da indústria: 98%.
Rodrigo Possenti, responsável pela área de FIIs da Fator Gestão, a classe em dezembro era “terra arrasada”. A recuperação, comenta, começou pelos fundos de papel, que subiram 4,5% (pelo Ifix) em fevereiro e 6,2% em março. “Os de tijolo demoraram um pouco mais para voltar porque o investidor precisou parar para avaliar a carteira”, diz Possenti. “Primeiro ele olha o dividend yield [rendimento distribuído pelos fundos].”
O executivo da Fator Gestão lembra também que, mesmo com o mau desempenho desde o ano passado – o Ifix encerrou 2024 com queda de 5,89% -, o número de cotistas seguiu crescendo e está atualmente em torno de 3 milhões de pessoas físicas, frente a 2,5 milhões em janeiro de 2024. Thiago Lima, gestor de imobiliário da JGP, faz a ressalva de que o momento é volátil porque, além das dúvidas em relação ao fim do aperto monetário, há temores em relação à política fiscal e a antecipação da discussão sobre as eleições de 2026. E, para completar, a decisão recente de taxação em 2026, que ainda terá que ser aprovada no Congresso.
Fonte: Valor Econômico
