Entre problemas com financiamento caro, vendas mais lentas e mão de obra inflacionada, incorporadoras tentam se reorganizar para resolver atrasos em obras e não prejudicar compradores.
A Patriani é um dos casos mais recentes de problemas. A empresa, que tem sede em Santo André (SP), precisou se desfazer de quatro empreendimentos, cujas SPEs (Sociedades de Propósito Específico) foram levadas pelos bancos credores. Em outras quatro obras, recorreu a negociações nas taxas de CRIs emitidos para bancar parte dos projetos. Em outra, fez um novo CRI, com a gestora Galapagos, para terminar a construção.
“Finalizamos o ano ainda muito apreensivos”, afirma o CEO Bruno Patriani, filho do fundador e presidente da empresa, Valter Patriani. Ele assume que aconteceram atrasos em projetos da incorporadora e que algumas construções chegaram a ser paralisadas no ano passado. Empreiteiros contratados pela Patriani pararam os trabalhos por terem ficado sem receber.
Ainda de acordo com o CEO, porém, essas obras já foram retomadas, após a normalização do pagamento, na virada do ano. “Deve ter um ou outro título que ainda estamos negociando, mas já pagamos 98%”, diz. “É página virada”. A empresa também promoveu cortes em suas equipes de projetos, marketing e do departamento comercial.
Para Patriani, os financiamentos com bancos, para as obras, ficaram insustentáveis com o aumento da taxa Selic, já que as taxas giravam em torno de Selic mais 3% a 3,5% ao ano. Enquanto isso, na fase de obra, as parcelas dos compradores são corrigidas pelo INCC, que encerrou 2025 acumulado em 6,1%. “Nos vimos na necessidade de ir aos bancos e falar que a Patriani precisava renegociar”, diz.
Em quatro obras, a renegociação foi realizada e o financiamento seguiu, afirma. Em outras quatro, os bancos ficaram com as SPEs e as repassaram a outras construtoras. “Não temos mais a caneta nessas obras, mas estamos fazendo toda a transição, para o cliente praticamente nem sentir”, afirma Patriani.
É similar ao que ocorre com a incorporadora paulistana You,inc, que teve parte de suas SPEs transferidas pelos bancos credores para outra construtora, para serem finalizadas.
Um profissional do mercado, que já passou por grandes incorporadoras, mas pediu anonimato, afirma que há mais casos de incorporadoras com dificuldades para finalizar seus projetos, principalmente aquelas de porte pequeno e médio. Houve, analisa, um erro de avaliação dos empresários – um “excesso de otimismo”. “O pessoal continuou acelerando [lançamentos] nos últimos dois anos, sendo que já tínhamos juros altos e sem perspectiva de cair”, diz.
Não foi por conta do crescimento acelerado, ele foi inclusive muito pulverizado, para não correr risco”
Esse aumento de novos projetos culminou em uma inflação dos custos de obra, ainda mais em praças como São Paulo. “Em São Paulo, as vendas estão bem desafiadoras, tem excesso de produtos em todas as cadeias”, diz, exceto nos projetos do MCMV.
Para Patriani, a aceleração dos lançamentos da empresa não teve relação com os problemas nas obras. A incorporadora elevou seus lançamentos em 50% em 2024 e previa dobrá-los em 2025. “Não foi por conta do crescimento acelerado, porque ele inclusive foi muito pulverizado [geograficamente], justamente para não correr riscos”, diz.
O estoque das incorporadoras de médio e alto padrão listadas em bolsa subiu 34% no ano passado, enquanto a velocidade de venda caiu, segundo relatório do BTG Pactual divulgado na última semana, mas as companhias seguem acelerando novos projetos. A expectativa é que o ciclo de queda dos juros aqueça as vendas.
Além de ter produto demais, o financiamento contratado pelos incorporadores compromete as margens. Lançamentos tidos como viáveis ao se levar em conta a taxa de financiamento de um plano empresário – linha concedida por grandes bancos para financiar as obras, que usa recursos da poupança – acabam sendo financiados, na prática, por CRIs concedidos por fundos, destaca a fonte, com taxas bem mais altas, em torno de IPCA + 12% a 15% ao ano. É um patamar que se aproxima da taxa de retorno esperada para os projetos.
“No final do dia, os próprios fundos têm que estar mais preparados para meter a mão na massa, o que tem acontecido cada vez mais”, disse a fonte em anonimato.
Para Patriani, a renegociação com os bancos não vai afetar o sucesso de investimentos futuros em projetos da companhia. “Acho que fortalece a imagem da Patriani [com os credores], porque foi uma renegociação grande, porém rápida”, diz.
No setor, algum nível de atraso nos projetos já é encarado com naturalidade, mas a culpa seria da disponibilidade e do custo da mão de obra.
Rodrigo Cagali, diretor-financeiro da Mitre, afirmou, em entrevista sobre a prévia operacional do quarto trimestre da empresa, neste mês, que ampliou o prazo programado para as obras em três a quatro meses, para evitar questões com atrasos. A companhia já havia comunicado seus investidores sobre atrasos de dois a três meses em alguns projetos, ainda em 2025.
Uma ou outra companhia pode ter questão de liquidez, mas em geral é [problema de] mão de obra”
“Está relacionado à carência de mão de obra, à dificuldade de renovação da mão de obra no canteiro”, disse Cagali, ressaltando que não vê um problema sistêmico de falta de recursos, no setor, para completar os projetos. “Uma ou outra companhia pode ter questão de liquidez, mas em geral é mão de obra”.
Ele exemplifica: a falta de instaladores de elevadores fez com que a Mitre tivesse que manter uma cremalheira (elevador externo, usado na fase de obra) em operação por mais tempo. A cremalheira, no entanto, é mais lenta, o que atrasou a fase de acabamento da obra. O maquinário, porém, já era aguardado no canteiro de outra empresa, que teve que esperar sua liberação e também sentiu impactos na obra. “Além da minha obra não ter a velocidade esperada para terminar, a outra também atrasa, é um efeito cascata”, disse.
É algo que não afeta apenas as empresas de médio e alto padrão. André Czitrom, CEO da incorporadora MagikJC, que atua no MCMV e toca quatro obras ao ano, em média, já sente alguma dificuldade para conseguir pintores e mestres de obras para os canteiros, embora não tenha problemas com atrasos nas obras, de acordo com ele.
Diante dessas dificuldades, a Patriani decidiu não lançar novos projetos em 2026, conta o CEO. A empresa pretende voltar ao seu patamar atual, de cerca de R$ 1 bilhão em valor geral de venda (VGV) ao ano, em 2027. O plano é ingressar também no segmento de baixa renda, com uma nova marca, a Porta de Entrada. Ainda sem terrenos para o novo segmento, o executivo afirma ver no setor um espaço mais seguro para atuar.
Para ele, o custo da mão de obra já pesa tanto no preço dos imóveis quanto o do terreno, e isso terá que ser repassado ao consumidor, em novos projetos. “Está chegando o momento em que as construtoras vão colocar isso no preço, porque o que pago para o pedreiro hoje é muito diferente do que pagava há dois, três anos”.
Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) não detecta atrasos sistêmicos nos projetos, para além dos seis meses permitidos pela lei de incorporação. “Pode ter atraso em função de mão de obra”, afirma, ressaltando que a indisponibilidade de funcionários afeta “o Brasil todo” e não apenas a incorporação.
Procurada, a You,inc, afirmou, em nota, que mantém 19 canteiros ativos, “em diferentes estágios de execução e garante continuidade das operações e o compromisso com a entrega dos empreendimentos”. Segundo a empresa, dois passam “por processo de retomada e devem ter seu ritmo normalizado nas próximas semanas”. A incorporadora também reforça que “segue sendo responsável pela execução de seus empreendimentos, com foco na qualidade das obras e no cumprimento dos cronogramas estabelecidos”.
Fonte: Valor Econômico
