O IFIX, índice que reflete o mercado de fundos imobiliários na B3, avançou 3,25% em setembro, registrando o melhor desempenho mensal desde abril, quando havia subido outros 3%. São três trimestres seguidos de ganhos, com alta de 15% no ano.
Segundo Caio Araújo, analista da Empiricus Research, o movimento deste mês já vinha sendo aguardado desde o final de agosto, quando o IFIX valorizou pouco mais de 1%, depois de cair em julho.
“Nós esperávamos uma continuidade dessa trajetória de recuperação, aliada também ao desempenho positivo da bolsa como um todo, principalmente do Ibovespa”, afirma.
Terceiro melhor mês do ano
A valorização de setembro foi a terceira maior do IFIX em 2025, ficando atrás apenas de fevereiro, quando o índice subiu 3,34%, e de março, quando disparou 6,1%. Em abril, a alta foi de 3%, bem próxima do desempenho deste mês.
De modo geral, esses números mostram como os fundos imobiliários voltaram a ganhar tração após um início de ano negativo, marcado pela queda de 3% do IFIX em janeiro.
Para Araújo, o cenário recente foi favorecido por uma combinação de fatores, como a mudança nas expectativas para os juros, depois que a Selic estacionou em 15%, e a atualização do texto da Medida Provisória (MP) 1303.
“A manutenção da isenção de imposto de renda sobre fundos imobiliários e Fiagros remove praticamente o principal risco tributário no curtíssimo prazo. Isso também trouxe uma perspectiva positiva para as cotas nos últimos dias”, explica o analista.
A MP 1303, alternativa ao Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), trata da tributação em vários tipos de investimentos, inclusive nos fundos imobiliários e Fiagros. O texto apresentado pelo relator em setembro prevê a manutenção da isenção de imposto de renda para esses fundos, benefício responsável por atrair e manter os investidores pessoas físicas nessas classes.
Setores em destaque
Entre os segmentos, Araújo comenta que os fundos de shoppings, escritórios e logística, ao lado dos fundos de fundos (FOFs), apreciaram mais de 3% no período e foram os principais destaques da classe em setembro.
Os fundos de logística, que investem em galpões industriais, defenderam o topo da lista, com valorização de 5,2%. Esse desempenho, segundo Araújo, reflete o bom ritmo de ocupação e a demanda por novos projetos no segmento.
Os fundos de shoppings também tiveram um mês forte, com alta de 4,1%, impulsionados por vendas melhores que o esperado no primeiro semestre.
Ainda entre os fundos de “tijolo”, os de lajes corporativas, que investem em escritórios, avançaram 3,6%, dando continuidade ao movimento de retomada do setor ao longo deste ano.
Os fundos de fundos (FOFs) e multiestratégia (hedge funds) acumularam ganhos de 3,8% em setembro, enquanto os híbridos valorizaram 3%.
Com um desempenho bem mais modesto, os fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), subiram 1,1% no mês, mesmo mantendo atratividade por oferecerem dividendos robustos.
Três trimestres no positivo
O resultado de setembro consolidou o terceiro trimestre seguido do IFIX no positivo e levou o índice a uma alta de 15% no acumulado de 2025%. No primeiro trimestre, o índice subiu 6,3%, seguido por um ganho de 5,1% no segundo trimestre. No trimestre encerrado neste mês, a valorização foi de 3%.
No ano, os fundos de shoppings e galpões logísticos lideram, com ganhos de 21,7% e 21%, respectivamente. Na sequência aparecem os fundos de lajes corporativas, em alta de 16,9%.
Os fundos de fundos sobem 14,3%, enquanto os híbridos registram valorização de 13,8% e os de “papel” avançam um pouco menos, 13,5%.
Para Araújo, o desempenho setorial reflete tanto o cenário macroeconômico quanto os fundamentos operacionais.
“Alguns destaques em 2025 foram os galpões e os shoppings, setores subindo mais de 20% no período. Essa conjuntura de queda dos juros influencia bastante esse movimento”, avalia.
Além disso, complementa, “são segmentos com desempenho operacional favorável: os shoppings tiveram aumento de vendas e os galpões logísticos mantiveram um ritmo de absorção interessante, com expansão de operações”.
Quando o assunto é dividendos, os fundos de “papel” são os grandes destaques, com 12% de retorno em dividendos (dividend yield) no acumulado do ano, seguidos pelos fundos de fundos, com 10,4%, e pelos fundos de shoppings, com 10,3%.
“Em termos de dividendos, a perspectiva é um pouco mais favorável para os fundos de crédito, dada a correção monetária tanto do CDI quanto da inflação nos CRIs”, explica Araújo.
Desempenho dos setores de fundos imobiliários em setembro até 29/09/25
| Setores | Retorno total em setembro de 2025 | Retorno total em 2025 | Retorno em dividendos (dividend yield) no ano |
| Galpões logísticos | +5,2% | +21,0% | 8,7% |
| Shoppings | +4,1% | +21,7% | 10,3% |
| Lajes corporativas (escritórios) | +3,6% | +16,9% | 9,1% |
| Fundos de fundos (FOFs) | +3,8% | +14,3% | 10,4% |
| Híbridos | +3,0% | +13,8% | 9,0% |
| Fundos de “papel” | +1,1% | +13,5% | 12,0% |
| Outros | +1,4% | +2,6% | 9,6% |
Fonte: Empiricus Research
O que esperar daqui para frente
Para os próximos meses, a trajetória dos fundos imobiliários e dos Fiagros vai depender, principalmente, da definição do ciclo de cortes da taxa básica de juros, a Selic, e da intensidade em que essas reduções vão acontecer.
“Caso a inflação permaneça em níveis controlados e o ambiente global favoreça, certamente teremos a continuidade de um clima mais otimista para os fundos imobiliários”, projeta Araújo.
O analista lembra, no entanto, que o próximo ano promete mais volatilidade. “Com discussões envolvendo a eleição de 2026 e um aperto fiscal maior, provavelmente teremos um pouco mais de oscilação. Mas até lá, a expectativa é de manutenção desse clima positivo”.
Fonte: Valor Investe
