O ano de 2024 trouxe desafios importantes para os fundos imobiliários (FIIs). O cenário macroeconômico, caracterizado principalmente pela brusca mudança de rota da Selic, impactou diretamente o mercado secundário, gerando grande volatilidade e queda nos preços das cotas. Diante desse cenário, questionamento recorrente que recebemos é se esse movimento pode ser uma oportunidade nítida ou se trata de uma armadilha de valor, com pouca probabilidade de recuperação no longo prazo.
Mesmo com a grande volatilidade na margem, o fato é que, em janelas de longo prazo, os FIIs costumam entregar retornos positivos e competitivos em relação a outros tipos de investimento. Na nossa opinião, um dos fatores que leva a essa constatação diz respeito à obrigatoriedade dos gestores de distribuir praticamente todo o resultado operacional gerado pelo fundo imobiliário em cada semestre, diferentemente do que acontece com as ações, por exemplo.
Sendo assim, o retorno dos fundos imobiliários tem um peso muito maior no mês a mês, à medida em que o dividendo é distribuído com tal cadência. Essa lógica não é mandatória para as empresas listadas, por exemplo, que possuem mais liberdade para reinvestimentos dos lucros. Essa dinâmica inevitavelmente acaba postergando a concretização de sua respectiva estratégia por ciclos mais longos e embutindo maior grau de risco ao resultado futuro.
Por conta disso, os fundos imobiliários deveriam, pelo menos em tese, oscilar relativamente menos, em virtude dessa maior “proximidade” do resultado recorrente. Ou seja, grandes variações não deveriam ser parte da característica natural e fundamental dos FIIs.
Quando esses movimentos agudos ocorrem, como nos parece ser o caso atual, eles vêm acompanhados de momentos de grande arbitragem para aquisição de ativos resilientes, pagadores de dividendos e ainda com grande probabilidade de ganho de capital no médio ou longo prazo. Ainda, existe a questão da liquidez do mercado, que exacerba os movimentos, aumentando essa arbitragem. Obviamente, o fundamento de cada fundo faz toda a diferença, mas o conceito de horizonte de investimento também é imprescindível para o sucesso da tomada de decisão por parte do alocador.
Vale mencionar que não acreditamos em grandes movimentos de reprecificação positiva dos FIIs engatilhados para o curto prazo, dada a ausência de eventos catalisadores. Apesar disso, em outros momentos de queda relevante nas cotas dos FIIs, quando surge um fatídico evento de mudança estrutural (que ninguém sabe, a priori), as cotas reagem bem e rápido.
Em resumo, entendemos que a volatilidade incomoda, mas ficar de fora do mercado com os preços tão deprimidos não nos parece a melhor estratégia de investimento, ainda mais com o atual patamar de distribuição de dividendos do Ifix em sua máxima histórica.
Então deveríamos simplesmente comprar as cotas e aguardar o mercado melhorar? Longe disso.
Em primeiro lugar, o conceito do horizonte de investimento está inerentemente relacionado à estratégia principal em análise, ou seja, alguns fundos imobiliários retornam o capital mais rápido que outros, facilitando a matemática para o investidor. E em segundo lugar, o acompanhamento recorrente dos fundos investidos e do gestor é imprescindível para concretização do retorno almejado no momento do investimento, para mitigar as ditas armadilhas de valor, e automaticamente mantendo exposição a “cavalos vencedores”, os quais recuperarão seu valor à frente.
Bom, agora que já abordamos a oportunidade atual de se investir em fundos imobiliários, para investidores com horizonte de investimento de curto ou médio prazo, uma boa alternativa para se aproveitar a provável Selic alta por mais tempo nos parece ser os fundos imobiliários “de papel”, dentre as oportunidades disponíveis no mercado secundário.
Logicamente que taxas de juros e inflação mais altas aumentam os riscos das operações de financiamento. Contudo, o conhecimento e conforto por parte do investidor em relação à capacidade analítica de seu gestor investido deveria ser um mitigante importante do risco incorrido. Capturando, no mínimo, uma distribuição de dividendos competitiva, não parece razoável desprezar totalmente a capacidade de ganho de capital em eventual melhora de mercado. Estes pontos certamente agregam valor relevante à carteira do investidor de forma geral.
Eduardo Mekbekian é sócio da Manatí Capital Management
Samuel Pereira é sócio da Manatí Capital Management
E-mail: eduardo@manaticm.com
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Fonte: Valor Econômico
