Durante os últimos anos, falar em escritórios em São Paulo foi quase sinônimo de crise. A pandemia esvaziou prédios, acelerou o home office e coincidiu com a entrega de um grande volume de novos empreendimentos, empurrando a vacância para níveis históricos. Em muitos momentos, ganhou força a percepção de que o escritório havia perdido relevância.
Em 2025, porém, o mercado começou a mostrar sinais claros de virada. E não se trata de uma recuperação generalizada. O que se observa é um movimento de escolha. Empresas estão deixando imóveis mais antigos ou menos eficientes para concentrar suas operações em prédios de alto padrão, bem localizados e mais modernos. Essa seleção por qualidade vem reduzindo a vacância dos edifícios Triple A (AAA), enquanto o restante do mercado ainda passa por um processo de ajuste.
Segundo definição do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, edifícios Triple A representam o topo do mercado corporativo, reunindo projeto inovador, alto padrão construtivo, tecnologia avançada, alta segurança, foco na qualidade do ambiente de trabalho e localização de destaque, entre outros.
A mudança de rota e o rumo do Triple A
Os números ajudam a explicar essa mudança de rota. De acordo com a CBRE, no geral, a absorção bruta de escritórios em São Paulo atingiu 226 mil metros quadrados no quarto trimestre de 2025, um crescimento de 29% em relação ao trimestre anterior. No acumulado do ano, foram 834 mil metros quadrados ocupados, mantendo o ritmo elevado observado nos últimos três anos.
A absorção líquida também ganhou força, superando 88 mil metros quadrados no último trimestre e alcançando 289 mil metros quadrados em 2025, o segundo melhor resultado dos últimos cinco anos.
A principal transformação aparece quando o recorte é feito pelos ativos de maior qualidade. Nos edifícios Triple A, a taxa de vacância caiu para 11,5%, uma redução de 6,9 pontos percentuais desde 2021. No mercado como um todo, a vacância recuou para 16,7%, evidenciando que os melhores prédios lideram a retomada.
O mesmo movimento é apontado pela Cushman & Wakefield. Segundo a consultoria, a vacância do mercado de alto padrão encerrou 2025 em 12,77%, um dos níveis mais baixos da série histórica. Pinheiros foi um dos exemplos mais claros dessa melhora, com a taxa caindo de 9,45% para 5,13% em apenas um ano. Regiões como as das Avenida Presidente Juscelino Kubitschek (popularmente conhecida como Avenida JK) também avançaram de forma consistente na ocupação.
Impacto nos preços
Com mais empresas disputando os melhores endereços, os preços começaram a reagir. O valor médio pedido de locação em São Paulo chegou a R$ 144,29 por metro quadrado ao mês, com valorização anual puxada principalmente pelas regiões premium.
A Faria Lima continua tendo o endereço mais caro da cidade, com média de R$ 290,06 por metro quadrado. Em alguns edifícios, os aluguéis já superam R$ 350 por metro quadrado, reflexo da oferta limitada e da demanda consistente por imóveis de alto padrão.
Para Dennys Andrade, head de Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield, a retomada tem menos relação com volume e mais com estratégia. Segundo ele, o desempenho do mercado em 2025 confirma uma recuperação mais organizada, marcada por decisões criteriosas de ocupação. As empresas seguem priorizando ativos mais modernos, eficientes e bem localizados, o que explica a resiliência das regiões premium e a redução consistente da vacância, mesmo em um cenário macroeconômico ainda desafiador.
Nubank e Netflix reforçam a migração
Esse movimento já começa a se materializar em decisões recentes de grandes empresas, todas elas anunciadas em janeiro. A primeira foi a Nubank, que anunciou um investimento superior a R$ 2,5 bilhões ao longo dos próximos cinco anos para ampliar e modernizar sua rede de escritórios no Brasil.
Em São Paulo, a companhia vai ocupar cerca de 35 mil metros quadrados no Edifício Cyrela Corporate, em Pinheiros, empreendimento projetado pelo estúdio italiano Pininfarina, com previsão de ocupação a partir de 2027. O prédio contará com área de eventos, jardim externo aberto ao público, sala de jogos e biblioteca.
Ainda em Pinheiros, o Nubank também ocupará 20 andares do Edifício Capote 210, com inauguração prevista para abril deste ano, reforçando a concentração da empresa fora do eixo mais tradicional da Faria Lima.
A Netflix seguiu caminho semelhante. A empresa inaugurou sua nova sede em São Paulo no edifício OPI-07, na Avenida Rebouças, em Pinheiros, transferindo suas operações do Faria Lima Square, no Itaim Bibi. A mudança praticamente quintuplicou a área ocupada, de cerca de 1,6 mil para 8,2 mil metros quadrados, para acomodar o crescimento da operação no Brasil e ampliar a capacidade de produção de conteúdo local.
São exemplos de que, mesmo com o debate em torno do home office, a busca por escritórios segue firme nos principais polos.
Dos FIIs à Chucri Zaidan
A experiência recente de fundos imobiliários mostra que a procura por espaços corporativos continua ativa, especialmente em regiões premium como Paulista, Faria Lima, Rebouças e Pinheiros, onde as empresas ainda valorizam a presença física e a localização estratégica.
Para quem acompanha o setor de perto, o modelo híbrido não eliminou a importância do escritório. Pelo contrário, mudou sua lógica de uso. Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate da Pátria Investimentos, explica que a quantidade de espaço por funcionário aumentou de forma significativa após a pandemia. Antes, a média era de 5 a 7 metros quadrados por pessoa. Hoje, esse número se aproxima de 15 metros quadrados, praticamente dobrando a necessidade de espaço, mesmo com modelos mais flexíveis.
Segundo Abbud, após um longo período de superoferta e vacância elevada, o mercado começa a se aproximar de níveis mais saudáveis. À medida que a vacância cai abaixo de patamares entre 18% e 20%, passa a haver pressão de alta nos valores de locação.
Esse processo também reduz o descompasso histórico entre a Faria Lima e regiões que concentram grande parte da nova oferta nos últimos anos, como a avenida Doutor Chucri Zaidan, que passa por bairros como Brooklin, Chácara Santo Antônio e Vila Cordeiro.
Depois de longos períodos com vacâncias acima de 30%, a Chucri Zaidan começou a se recuperar em 2025, oferecendo condições atrativas que levaram empresas a reconsiderar sua localização, enquanto a Faria Lima permanece mais restrita e disputada, especialmente pelo setor financeiro.
Cenário macroeconômico
Além da melhora nos fundamentos do mercado, o setor começa a sentir os efeitos de um cenário macroeconômico mais favorável, com o fim do ciclo de alta da Selic e a expectativa de cortes nos próximos anos.
Para Carlos Martins, sócio e gestor da Kinea, 2025 representou um ponto de inflexão para o real estate. A interrupção da alta dos juros e a perspectiva de queda provocaram uma descompressão nos preços dos ativos e das cotas, dada a forte correlação do setor com a curva de juros futuros.
Na avaliação do gestor, as perspectivas para 2026 seguem positivas, especialmente para os escritórios de alto padrão. O retorno gradual aos escritórios, ainda que em formato híbrido, ocorre em um contexto de oferta limitada de edifícios de qualidade, o que tende a aquecer a disputa por espaços e valorizar boas localizações.
Outro sinal de que o mercado entrou em uma nova fase é o retorno do capital estrangeiro. Pedro Ros, CEO da Referência Capital, afirma que parte relevante de R$ 1 bilhão estruturado pela empresa nos últimos anos começou a ser direcionada para edifícios corporativos.
Após um longo ciclo de correção, ativos de alta qualidade passaram a ser negociados abaixo do custo de reposição, especialmente em regiões consolidadas como Faria Lima, JK, Paulista e Berrini.
Do lado da oferta, o ritmo de novos projetos também contribui para sustentar a recuperação. Em 2025, as entregas de escritórios ficaram muito abaixo das projeções iniciais, somando cerca de 49,9 mil metros quadrados no ano. Com o longo tempo de maturação dos empreendimentos e um ambiente ainda restritivo de crédito, a tendência é de oferta limitada nos próximos anos.
Com vacância em queda, demanda mais criteriosa e poucas entregas futuras, o mercado de escritórios de São Paulo entra em um novo ciclo. Não se trata de um simples retorno ao cenário pré-pandemia, mas de uma transformação estrutural. Qualidade, localização e eficiência passaram a ser determinantes. Em vez do desaparecimento dos escritórios, consolida-se um mercado mais exigente, que premia os melhores ativos e deixa para trás os imóveis que não acompanharam essa evolução.
Fonte: Forbes Brasil
