Os prédios para escritórios dos Estados Unidos estão mais vazios hoje do que em qualquer outro momento das últimas quatro décadas, pelo menos, em um reflexo dos anos de excesso de construções e das mudanças de hábitos de trabalho que foram aceleradas pela pandemia da covid-19.
Um porcentual espantoso de 19,6% dos espaços de escritórios nas principais cidades dos EUA não foram alugados no quarto trimestre, de acordo com a Moody’s Analytics, uma alta sobre os 18,8% de um ano antes. Esse número é levemente superior ao recorde anterior de 19,3%, atingido em 1986 e depois em 1991, e é o maior desde pelo menos 1979, que foi quando a Moody’s começou a coletar esses dados.
Impacto do trabalho remoto
O novo recorde mostra como o trabalho remoto revolucionou o mercado dos imóveis de escritórios. Mas isso é só um lado da história. Grande parte do mal-estar atual do mercado tem suas raízes na recessão do mercado de prédios de escritórios dos anos 1980 e início dos 1990.
O aumento da desocupação naquele período deu-se depois de anos de construções em excesso. A facilidade de obtenção de crédito alimentou um boom na construção, em especial no sul dos EUA, onde os terrenos eram baratos e a burocracia pouca. Muitas vezes os bancos financiaram projetos de prédios de escritórios especulativos, que não tinham nenhum candidato a inquilino registrado.
“O prédio que construí tinha quase 930 mil metros quadrados — 100% vazio”, disse o incorporador Bruce Eichner, que ergueu a torre de escritórios 1540 Broadway, em Manhattan, nos anos 1980.
O resultado dessa onda de construções foi uma superabundância de prédios para escritórios que não conseguiram encontrar inquilinos quando a economia entrou em recessão, em 1990, enquanto o país sofria com a crise das cooperativas de poupança e crédito (S&L na sigla em inglês), que levou muitas delas à falência.
Aquela superabundância pesa no mercado de imóveis comerciais até hoje e ajuda a explicar por que o número de espaços vagos é muito maior nos EUA do que na Europa ou na Ásia. Muitos parques de escritórios construídos nos anos 1980 e antes têm dificuldades para encontrar inquilinos, à medida que as empresas reduzem seus espaços ou se mudam para edifícios mais modernos.
“O grosso dos espaços vagos está em prédios que foram construídos nos anos 1950, 1960, 1970 e 1980”, disse Mary Ann Tighe, executiva-chefe da corretora de imóveis CBRE para a região metropolitana de Nova York.
Cidades americanas com as maior desocupação
E, assim como no início dos anos 1990, é o sul sobrecarregado de construções que é atingido de maneira mais forte. Hoje, de acordo com a Moody’s, as três grandes cidades americanas com as maiores taxas de desocupação em prédios de escritórios são Houston, Dallas e Austin, no Texas. Em 1991, Palm Beach e Fort Lauderdale, na Flórida, e San Antonio, no Texas, ocupavam essas posições.
Empresas ansiosas por cortar custos também começaram a trocar escritórios privados espaçosos por plantas abertas e cubículos, o que significa que precisavam de menos área por funcionário.
“Houve um abandono da era da série Don Draper, “Mad Men”, de alguns desses escritórios muito, muito grandes”, disse Thomas LaSalvia, chefe de economia imobiliária comercial da Moody’s Analytics.
Isso ajudou a aumentar a desocupação e deu início a uma mudança gradual em direção a escritórios menores, tendência que continua até hoje. A pandemia da covid-19 só fez acelerar essa mudança, à medida que as empresas perceberam que precisavam de menos espaço ainda por funcionário por causa do trabalho remoto.
Apesar de todas as semelhanças, também existem diferenças importantes entre as duas crises. A crise do início dos anos 1990 terminou abruptamente quando a economia voltou a crescer. A desocupação despencou e as empresas devoraram espaços.
Desta vez, a expectativa da maioria dos analistas é de que os escritórios continuem mais vazios durante mais tempo porque os espaços vagos têm menos a ver com ciclos econômicos e mais com a popularidade crescente do trabalho remoto, a partir da casa dos funcionários.
Por outro lado, vencedores e perdedores trocaram de lugar. Em 1991, São Francisco tinha a terceira menor taxa de desocupação em prédios de escritórios do país, segundo a Moody’s. Hoje, a cidade tem alguns dos espaços para escritórios mais vazios dos EUA, em parte porque seu grande setor de tecnologia adotou o trabalho remoto com entusiasmo.
Palm Beach e Fort Lauderdale tinham as maiores taxas de desocupação entre os principais mercados dos EUA em 1991. Hoje, suas taxas estão entre as mais baixas. A de Palm Beach saiu de 28,8% em 1991 para 14,2% em 2023, a queda mais forte entre os grandes mercados. Fort Lauderdale ficou em segundo lugar, com uma redução de 28,1% para 18,9% no mesmo período.
Kevin Probel, diretor-gerente sênior da corretora imobiliária JLL, disse que West Palm Beach, na Flórida, teve um “estirão de crescimento” nos anos 1980, quando as incorporadoras encheram a cidade com edifícios de escritórios gigantescos. Demorou muito tempo para preencher todo aquele espaço.
Hoje, a área está mais uma vez no meio de um boom de construção de prédios de escritórios. As incorporadoras têm construído escritórios sofisticados e à prova de furacões, com terraços ajardinados ao ar livre e quadras de pickleball. Mas, ao contrário dos anos 1980, West Palm Beach é hoje um destino para grandes empresas do setor financeiro que buscam impostos baixos e um clima quente.
“Isso foi um divisor de águas para o mercado”, disse Probel.
Fonte: Valor Econômico