Para o setor de imóveis de logística, a queda na taxa de vacância em 2025 veio mesmo com um grande volume de novos galpões. De acordo com a consultoria Binswanger Brazil, a taxa de vacância em nível nacional ficou em 7,5%, ante 8% no fim de 2024, enquanto as novas entregas subiram 37,5%, para 3,2 milhões de metros quadrados. O preço pedido pelo metro quadrado, para locação, também cresceu: de R$ 26,62, foi para R$ 29,12.
“Foi o segundo melhor ano da série histórica”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger, considerando os dados de absorção dos galpões e de novo estoque entregue. Só não superou 2022.
O setor de imóveis para logística é o que mais atrai investimentos imobiliários. Levantamento da CBRE mostra que 34% dos R$ 38,1 bilhões investidos em imóveis em 2025 por fundos imobiliários, “multifamily offices”, fundos de pensão e investidores de private equity foram para os galpões logísticos e industriais.
“Fica claro que temos muito espaço para crescer”, afirma Christofer Mariano, diretor de locações da RealtyCorp. Ele lembra que o crescimento do setor de logística acontece de forma rápida e sob demanda, uma vez que o tempo de obra é menor, se comparado com o setor residencial e o de escritórios, e os projetos tendem a ser personalizados. Isso dificulta a previsão do tamanho que ele alcançará em alguns anos, mas a expectativa é que o ritmo de entregas se mantenha.
Empresas de comércio virtual são as maiores ocupantes, com destaque para Mercado Livre e Shopee, segundo a Binswanger, mas Santos destaca que há profundidade na demanda. As maiores locações realizadas no terceiro e no quarto trimestre foram de empresas de outras áreas: a companhia de pneus Bridgestone e a TK Logística, joint venture da Toyota. “Temos outras atividades que complementam e fomentam a economia como um todo”, diz.
O setor ainda segue com alta concentração no Estado de São Paulo, que reúne quase metade do estoque do país. Dos 3,7 milhões de novos metros quadrados esperados para 2026, 1,52 milhão está em São Paulo.
Dentro do próprio Estado também há concentração: do que foi entregue em 2025, 82% se situa no raio de até 30 km da capital, que inclui grandes polos logísticos como Guarulhos e Cajamar, aponta a CBRE. Isso fez com que a vacância no raio 30 subisse em 2025, destaca Paulo Izuka, head de projetos da Landsight, empresa de inteligência de mercado da Binswanger, passando de 9% para 11%.
É preciso incentivar desenvolvedores a sair do raio 30 [de São Paulo]”
“Temos essa dificuldade, precisamos incentivar desenvolvedores a sair do raio 30, porque os números mostram potencial dessas outras regiões”, afirma Santos. Os grandes desenvolvedores preferem fazer condomínios volumosos, de mais de 100 mil m2, que não são facilmente absorvidos em outras regiões.
Uma melhora contínua do preço pode convencê-los, ou ao menos motivar os pequenos desenvolvedores locais.
Fernando Terra, diretor de industrial e logística para América Latina da CBRE, afirma que parte do aumento nos preços pedidos tem vindo de revisões contratuais, que não eram comuns no setor, mas são permitidas a partir do terceiro ano de vigência do acordo. “É a primeira vez que estamos vivendo esse ciclo de revisões no mercado logístico”, diz. Os acréscimos têm sido de 10% a 30%, de acordo com ele, com altas pontuais de 50%.
Há também a expectativa de que a reforma tributária provoque movimentações no segmento, com regiões incentivadas, como Extrema (MG), perdendo apelo. No entanto, a CBRE aponta que a vacância na cidade segue baixíssima, em 1,6%. “Temos demanda para Extrema e não tem metro quadrado disponível”, diz Santos, que espera impacto em um prazo mais longo.
Mariano, da RealtyCorp, projeta que essas regiões incentivadas terão que reduzir seus preços, no longo prazo, o que pode fazer com que os ocupantes permaneçam onde estão. “Essa reprecificação vai equilibrar a balança e fazer as empresas pensarem duas vezes [em se mudar]”, afirma.
Fonte: Valor Econômico
