Por Rebecca Feng e Cao Li — Dow Jones Newswires
15/08/2022 05h02 Atualizado há 4 horas
O colapso da bolha imobiliária da China ameaça a segunda maior economia do mundo, com efeitos que podem se propagar por anos.
Os preços dos imóveis residenciais estão caindo em muitas cidades depois de um período prolongado de aumentos, mostram dados de incorporadoras imobiliárias chinesas e estatísticas oficiais. As maiores incorporadoras chinesas registram quedas – em termos anuais – nas vendas de apartamentos no país há 13 meses seguidos, segundo dados da China Real Estate Information Corp, uma empresa que fornece dados para o setor imobiliário.
E milhões de apartamentos vendidos na planta, pelos quais os compradores adiantaram parte do valor do imóvel, permanecem inacabados, o que está levando alguns compradores a ameaçar suspender os pagamentos da prestação do financiamento. Analistas estimam que os compradores de imóveis residenciais poderão deixar de pagar até US$ 370 bilhões em empréstimos se seus apartamentos não forem concluídos. A maioria dos bancos chineses, afirmam eles, deverá ser capaz de absorver as perdas, tornando uma crise financeira improvável.
O maior risco da crise imobiliária é para a economia da China. Analistas do Bank of America (BofA) observaram em um relatório no mês passado que aproximadamente 9% do espaço de habitação vendido antecipadamente em 2020 e 2021 corre o risco de não ser concluído no prazo, devido a problemas financeiros das incorporadoras, afetando cerca de 2,4 milhões de famílias.
“Esses incidentes, se não forem controlados e se espalharem, poderão afetar a confiança no mercado, afetar as vendas de imóveis e os investimentos, pesar no crescimento econômico e provocar uma instabilidade social” logo antes de um importante congresso do Partido Comunista chinês marcado para o fim do ano, escreveram os analistas do BofA. O conclave, que define a liderança do PC a cada cinco anos, deverá conceder ao presidente chinês, Xi Jinping, um terceiro mandato, algo sem precedentes.
O PIB da China registrou um crescimento anêmico de 0,4% no segundo trimestre, em comparação a igual período do ano passado. Foi o pior desempenho econômico desde o começo da pandemia de covid-19. Embora grande parte da desaceleração tenha sido resultado dos “lockdowns” e restrições relacionadas à pandemia, uma contração de 7% no setor imobiliário contribuiu para a fraqueza do PIB.
Os danos estão se espalhando para outras atividades ligadas ao setor imobiliário, de materiais de construção e serviços imobiliários, e estão fazendo com que as perdas com empréstimos se acumulem nos bancos. Será difícil reparar esses danos rapidamente, segundo economistas.
O colapso do setor imobiliário também está afetando a confiança do consumidor, no momento em que a desaceleração mais ampla da China pesa sobre a renda das famílias e os valores dos ativos. “As perspectivas econômicas, o sentimento do consumidor e a maneira como as pessoas estão olhando para o futuro mudaram”, diz Alicia García-Herrero, economista-chefe do banco de investimentos Natixis para a Ásia-Pacífico. “Não acho que seja uma crise, como algumas pessoas estão chamando. Mas é mais um grande motivo por trás da ideia de que a economia da China vai desacelerar.”
O aperto nas condições de crédito do setor imobiliário chinês não se espalhou para os mercado globais, embora investidores internacionais tenham sofrido perdas de cerca de US$ 100 bilhões com bônus denominados em dólar emitidos por incorporadoras chinesas, em razão de defaults e queda nos preços, segundo apontam dados da Bloomberg e Barclays Research.
O colapso do setor imobiliário afeta a confiança do consumidor chinês em um momento difícil para a economia
Os bancos comerciais chineses foram lentos em reconhecer e relatar empréstimos imobiliários inadimplentes, mas muitos já reduziram os empréstimos para o setor imobiliário. As vendas de terrenos para incorporadoras também caíram, cortando uma importante fonte de receita para os governos locais e sinalizando que um número muito menor de projetos imobiliários serão lançados nos próximos anos.
“Nunca vimos uma desaceleração do mercado imobiliário desse tamanho e gravidade” na China, diz Logan Wright, diretor de pesquisas de mercado da China no Rhodium Group, uma firma de pesquisas de Nova York que acompanha de perto a China. Há pouca coisa que as autoridades chinesas possam fazer para reverter a situação e compensar o impacto econômico da crise imobiliária, afirma Wright.
Bolha imobiliária. A desaceleração imobiliária na China remonta ao esforço do governo nos últimos anos de esfriar a explosão imobiliário e esvaziar o que ele viu como uma bolha que ameaçava tornar as moradias inacessíveis para muitos. Em 2020 as autoridades reguladoras restringiram os empréstimos às incorporadoras, levando os bancos e outros financiadores a recuar, o que resultou em uma crise de crédito para muitas incorporadoras.
Desde então, mais de 30 incorporadoras, incluindo a gigante imobiliária China Evergrande Group, deixaram de pagar sua dívida internacional. Suas vendas de apartamentos na China continental caíram depois que os potenciais compradores tomaram conhecimento dos problemas financeiros das incorporadoras. O mercado de bônus asiáticos denominados em dólares praticamente fechou para as incorporadoras chinesas e mais inadimplências são prováveis.
setor imobiliário da China já passou por retrações antes, como em 2013 e 2014, quando os preços das casas caíram e as vendas e os investimentos imobiliários desaceleraram. Muitas incorporadoras viram sua receita cair e algumas enfrentaram meses de elevados estoques de casas encalhadas, mas não perderam o acesso ao financiamento.
Os preços das casas retomaram sua trajetória ascendente nos anos que se seguiram, enquanto as incorporadoras passaram a vendas recordes ano após ano. Os economistas Kenneth Rogoff, da Universidade Harvard, e Yuanchen Yang, do Fundo Monetário Internacional (FMI), estimam que o setor imobiliário e setores relacionados responderam por cerca de 26% do PIB chinês em 2018, segundo uma atualização de um estudo que produziram em 2020. Esse número permaneceu bastante estável nos últimos anos, segundo eles.
Revolta dos mutuários pode resultar num calote de até US$ 370 bilhões nas prestações de crédito imobiliário
O mais recente colapso do setor imobiliário é, em parte, resultado de anos do que se mostrou ser um excesso de obras e de empréstimos contraídos pelas incorporadoras chinesas.
Uma grande fonte de problemas é a diminuição das receitas obtidas com as vendas antecipadas. Cerca de 80% das vendas de novas moradias na China na última década foram de propriedades parcialmente construídas, que as incorporadoras prometiam entregar em um a três anos. Os recursos com essas vendas na planta se tornaram a maior fonte de financiamento das incorporadoras, que contavam com as vendas crescentes de apartamentos não concluídos para manter o dinheiro fluindo para necessidades imediatas.
Os governos locais permitiram a prática emitindo licenças de pré-venda para as incorporadoras para projetos que haviam concluído apenas 25% do total planejado. As incorporadoras podiam vender apartamentos pelo preço total, enquanto os compradores em muitos casos faziam pagamentos de cerca de 30% com recursos próprios e recorriam a financiamentos imobiliários para o restante.
O dinheiro ia para contas de depósito em garantia para pagar a construção, mas a falta de regulamentação permitia a muitas incorporadoras sacar o dinheiro antes da conclusão das obras. Os problemas surgiram quando as incorporadoras, com as receitas das pré-vendas em declínio e com cada vez mais dificuldade em obter empréstimos, começaram a ficar sem dinheiro no ano passado para pagar suas dívidas.
Em 2021, quando a Evergrande começou a apresentar problemas e suas ações e bônus despencaram, as pessoas que recentemente haviam comprado apartamentos em um de seus empreendimentos em Jingdezhen, cidade da província de Jiangxi, começaram a ficar preocupadas.
A gigante imobiliária havia feito em 2021 a venda antecipada de um conjunto de 14 prédios de apartamentos chamado Evergrande Longting, e havia prometido entregar as unidades aos compradores em 2023. Poucos meses depois que centenas de pessoas começaram a pagar seus financiamentos, compradores perceberam que as obras haviam desacelerado e que os trabalhadores do canteiro haviam sido reduzidos de centenas de dezenas a poucas dezenas, segundo afirma um morador de Jingdezhen que disse ter comprado um apartamento desse projeto.
Em maio de 2021, a atividade no local parou, segundo uma carta assinada por muitos compradores. As obras foram retomadas no fim de outubro e pararam completamente em junho deste ano, segundo a carta.
Em 30 de junho, os compradores enviaram uma carta conjunta, que também dizia que eles deixariam de realizar os pagamentos de seus financiamentos se as obras não fossem retomadas antes de 20 de outubro. A carta, que circulou amplamente nas redes sociais chinesas, inspirou movimentos parecidos entre compradores de outros projetos imobiliários inacabados.
No mês passado, alguns compradores foram novamente ao escritório do governo municipal, exigindo um plano para garantir que seus imóveis sejam entregues, segundo mostram vídeos de confrontos fornecidos por esse morador de Jingdezhen. A polícia prendeu três pessoas, disse ele. Posteriormente, o governo de Jingdezhen informou os compradores que o projeto será entregue até o fim do ano que vem.
A Evergrande e o governo local não responderam a pedidos para comentários.
Revolta dos mutuários. Cerca de 800 km ao norte, em Zhengzhou, pessoas que compraram apartamentos em dezenas de projetos inacabados – da Evergrande e de outras incorporadoras – também se uniram e ameaçaram parar de pagar suas prestações.
Como em muitas cidades e vilas da China, a rápida urbanização transformou Zhengzhou de um centro industrial para uma metrópole. Seu setor imobiliário decolou, com uma abundante oferta de terrenos e incorporadoras lançando e vendendo obras residenciais cujos projetos incluíam piscinas, pistas de patinação, jardins paisagísticos e shopping centers.
De 2018 a 2020, Zhengzhou ficou em segundo lugar entre as cidades chinesas em vendas anuais de residências por área útil, com o preço médio de venda do imóvel aumentando 40%, segundo a provedora de dados Wind.
Em julho de 2021, fortes chuvas causaram grandes inundações na cidade. Um lockdown foi decretado no mês seguinte por causa da covid-19. Posteriormente, as obras foram desaceleradas ou paralisadas em projetos de várias incorporadoras com problemas de caixa, segundo disseram vários compradores afetados em Zhengzhou. As vendas de novos imóveis residenciais na cidade caíram 30% em 2021, em comparação a 2020, segundo dado da autoridade habitacional de Zhengzhou.
As reclamações se acumularam em um quadro de mensagens monitorado pelo governo da cidade, com muitas pessoas lamentando por não terem obtido respostas das incorporadoras ou de autoridades do governo.
No mês passado, quando os compradores de moradias de Zhengzhou souberam do protesto de mutuários de uma obra da Evergrande em Jingdezhen, eles fizeram o mesmo num esforço para pressionar as autoridades locais e as incorporadoras a retomar a construção de seus imóveis. Compradores de mais de 30 projetos em Zhengzhou disseram que pretendem parar de pagar suas prestações – o maior número de qualquer cidade na China -, segundo informou a China Real Estate Information, uma provedora de dados sobre o setor imobiliário.
O governo municipal de Zhengzhou disse há suas semanas que criará um fundo de ajuda imobiliária para resolver os problemas, declarando que isso “solucionará as dificuldades urgentes”. O fundo começará com o equivalente a US$ 1,5 bilhão em contribuições do governo e poderá receber mais bilhões de empresas estatais e instituições financeiras, segundo disse o governo.
A revolta dos mutuários – que se espalhou para mais de 300 projetos imobiliários antes que os órgão chineses de censura apagassem muitas postagens sobre o assunto nas redes sociais – despertou preocupações sobre a estabilidade dos bancos do país. Juntas, as instituições financeiras chinesas informaram um estoque equivalente a US$ 5,8 trilhões em financiamentos imobiliários no fim de março, segundo dados do banco central chinês.
Autoridades do governo central foram contra qualquer socorro ao setor imobiliário, repetindo seu mantra de que “casas são para morar, não para especular”.
Poucas cidades além de Zhengzhou disseram como pretendem resolver o problema dos mutuários. Antes dos recentes protestos, muitos governos municipais tentaram ajudar as incorporadoras a reativar as vendas diminuindo o valor das entradas, reduzindo as taxas de juros, oferecendo subsídios em dinheiro e removendo as restrições que impediam as pessoas de comprar várias casas.
Betty Wang, economista sênior da China no ANZ, um grupo financeiro australiano, disse que, na ausência de orientações claras das principais autoridades, o setor imobiliário chinês continuará a encolher por algum tempo. “O mercado já teve um pouso forçado”, disse ela, acrescentando: “Será muito difícil para muitas incorporadoras se recuperarem dessa retração.” (Tradução de Mario Zamarian)
Fonte: Valor Econômico
