A volatilidade que tomou o mercado em 2025, além de um ambiente menos propício ao crédito privado após o boom de anos anteriores, tornou o período desafiador para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Somado às novas regras do Conselho Monetário Nacional (CMN), os juros em patamar restritivo geraram menos operações no mercado e mais dificuldade na alocação em meio a riscos de inadimplência e defaults. Para 2026, especialistas acreditam que o cenário tortuoso deve se repetir, mas veem chance de um ano levemente mais positivo.
Além das mudanças de regra pelo CMN, que limitaram os emissores de CRI, outro fator atenuante para este mercado foi a expectativa em relação à MP 1.303, que previa a taxação de títulos isentos. “Muita gente saiu correndo para emitir, principalmente debêntures. O mercado ficou muito pressionado. Tivemos um mercado imobiliário inversamente proporcional à taxa de juros, então ele ficou um pouco ‘mais parado’ porque a taxa está muito alta”, aponta Danny Gampel, head de alocação da Cy Capital, citando que, diferentemente das debêntures, não viu uma pressão nos spreads. “Em relação, pelo menos ao que fazemos, casos high yield e mid grade, o custo do funding aumentou para essa turma, então vi os spreads dos CRIs até subirem.”
Em 2025, até novembro, as ofertas de CRIs somaram R$ 40,5 bilhões, apresentando uma redução de 25,9%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Na visão de Lucas Drummond, head de securitização da Opea, principalmente nas emissões direcionadas ao público geral, o movimento no mercado de CRIs foi semelhante ao observado para as debêntures. “As novas regras do CMN reduziram o mercado endereçável para captação incentivada, o que fez com que menos companhias conseguissem acessar o mercado de capitais via CRI. Com menos ofertas, os spreads foram comprimidos”, diz, apontando que nas ofertas direcionadas aos investidores profissionais, majoritariamente FIIs, houve uma predileção por operações com menos risco de crédito, consequentemente, com menos spread.
“O grande desafio, do ponto de vista do credor, passou a ser encontrar bons projetos e empresas de qualidade para financiar. Nos CRIs de financiamento de obra, por exemplo, o risco deixou de ser apenas corporativo e passou a incorporar também o risco de crédito do comprador final do imóvel”, pontua João Pedro Oliveira, head de Operações Estruturadas da Patagônia Capital, acrescentando que, com uma taxa livre de risco em torno de 15% ao ano, os prêmios exigidos para correr qualquer risco adicional subiram de forma relevante. “Na Patagônia, por exemplo, nas operações realizadas ao longo de 2025, nossa menor taxa foi CDI + 4,85% ao ano, isenta de imposto de renda. Isso demonstra que o investidor experiente só está disposto a correr mais risco sendo remunerado com taxas de retorno mais expressivas.”
O mercado também sofreu com inadimplências e defaults em 2024 e até em 2025, fruto, segundo os executivos, de “novos players que quiseram ‘surfar a onda do crédito privado’”. Mas o stress está relacionado diretamente aos juros, que seguem pressionando as empresas. Com um cenário restritivo, há menos operações, menos captação e dificuldade com dívidas antigas. Apesar do ambiente desafiador, Gampel, da Cy Capital, acredita que o mercado sofreu apenas com casos esporádicos de empresas que já tinham dificuldades. Na gestora, não houve nenhum.
Perfil de operações e alocação
Na Opea, é possível observar um aumento constante dos CRI destinados à construção de projetos imobiliários residenciais, fruto tanto da adequação dos CRI, com desembolsos ao longo da obra, quanto da maior restrição de crédito dos bancos comerciais. “Mesmo com a desaceleração dos lançamentos, principalmente dos destinados à classe média, acreditamos que essa tendência irá se manter ao longo do ano de 2026”, diz Drummond.
Em relação ao portfolio em meio ao cenário adverso, segundo Gampel, a casa está “muito bem alocada” nos dois fundos em operação e com um caixa praticamente fictício, com recursos comprometidos ou com operações de obra já feitas ou a serem desembolsados os recursos conforme a obra/novas operações. “Continuamos olhando muito o crédito, sem ser o corporativo puro, sem olhar só o balanço da companhia. Olhamos três operações básicas: corporativo, mas muito pouco, tem que ser algo que não depende do balanço da companhia puramente; outro tipo de operação que fazemos e olhamos muito é obra. E o pulverizado, que é o que a mais gostamos”, conta.
Na Patagônia, a estratégia tem sido o foco em operações de real estate voltadas ao financiamento de projetos em regiões específicas. A atuação da casa tem se concentrado em mercados mais pujantes: São Paulo – especialmente o interior –, Paraná, Santa Catarina, Triângulo Mineiro e Centro-Oeste. “São regiões com maior renda formal, o que facilita o repasse bancário. Também estamos diversificando o risco de crédito por meio de permutas imobiliárias. Além disso, temos estruturado operações de crédito proprietário alinhadas a consórcios — o chamado consórcio estruturado. É uma combinação eficiente em um ambiente de crédito caro”, esclarece Oliveira.
Agora, com a perspectiva de corte de juros, a expectativa é que o mercado ganhe algum fôlego extra, mas ainda contido. A queda das taxas beneficia tanto o tomador quanto o investidor institucional e, com ela, a tendência é que os FIIs, grandes compradores de CRI, voltem gradualmente a captar no mercado. Com mais recursos em caixa, a expectativa é de aumento no número de CRIs. Vários FIIs, inclusive, ainda estão com cotas abaixo de seu valor patrimonial e a queda dos juros, mesmo que moderada, pode gerar esse efeito catalisador. Para os especialistas, a recuperação dessas cotas está acontecendo aos poucos e deve ganhar impulso em 2026, mas sem atingir seu ápice.
Para Gampel, o ano será mais conturbado devido às eleições, principalmente no segundo semestre, mas com a queda de juros, 2026 deve ser um ano um pouco melhor para o mercado. “De quanto vai ser essa queda de juros? Não sabemos. Quando vai ser? Também não sabemos, mas achamos que será melhor”, diz.
A visão é similar na Patagônia. Na visão de Oliveira, assim como 2025, 2026 também tende a ser um ano desafiador, visto que anos eleitorais mexem muito com as expectativas, gerando incerteza em projetos de curto e médio prazo. “Estamos cautelosos — nem pessimistas, nem excessivamente otimistas, mas realistas”, conta.
Já a Opea se mostra otimista em relação ao mercado de CRIs, uma vez que o produto se mostrou uma boa alternativa ao Plano Empresário dos bancos e uma saída sólida para os recebíveis de pro soluto do Minha Casa Minha Vida. “Ano de eleição é sempre desafiador, os juros, mesmo caindo, devem ficar em patamar elevado, mas vemos o copo meio cheio em um mercado de capitais mais maduro, com estruturas e controles robustos”, afirma.
Fonte: Capital Aberto
