O Partido Comunista da China tem hoje mais de 100 milhões de membros. Apenas 23 (os 0,00002% do topo) sentam em seu Politburo, que define a agenda do partido e, portanto, do país. E nem mesmo eles conseguem sempre o que querem. Em uma reunião de emergência em setembro de 2024, esses líderes decidiram estabilizar o precário mercado imobiliário da China. O mercado teve outras ideias.
O fracasso não foi imediatamente aparente. As vendas subiram no fim de 2024 e, no início deste ano, pararam de despencar (veja o gráfico). Em abril, uma villa com jardim foi vendida por mais de 1 milhão de yuans (US$ 140.000) por metro quadrado na elegante Julu Road, em Xangai, conhecida como a “sala de estar literária” da cidade. Ainda assim, nos meses mais recentes, o mercado voltou ao subsolo. Os preços nas 70 maiores cidades da China caíram em outubro no ritmo mensal mais acentuado em um ano. Embora a compra recorde de imóvel em Xangai tenha atraído curiosos, ela não foi suficiente para inspirar outros compradores.
Até agora, os líderes da China têm respondido de forma lenta a essa afronta à sua vontade. A resiliência inesperada das exportações chinesas manteve a meta de crescimento do país, em torno de 5%, ainda ao alcance. E o custo e a complexidade de um saneamento nacional do setor imobiliário continuam sendo fatores desestimulantes. Mas, segundo a Bloomberg, um serviço de notícias, o governo está agora considerando uma nova rodada de medidas destinadas a conter a queda do mercado, incluindo subsídios de juros e abatimentos de imposto de renda para tomadores de hipotecas.
Não é apenas o orgulho dos líderes que está em jogo. A queda dos preços dos imóveis está destruindo a riqueza das famílias, deprimindo seus gastos em outras partes da economia. Isso ameaça outro dos compromissos do Politburo, o de impulsionar o consumo de forma “vigorosa”. A desaceleração do setor imobiliário também está corroendo o valor das garantias para muitos tomadores de crédito, o que pode ampliar as tensões financeiras. E, se os bancos forem rápidos em tomar e vender os imóveis de devedores inadimplentes, essas vendas forçadas a preços de liquidação (fire sales) podem reforçar ainda mais a tendência de queda do mercado.
Os preços já caíram de 20% a 40% desde o pico de 2021, dependendo da medida. Em abril, quase metade das 2.500 pessoas entrevistadas pelo UBS, um banco, havia sofrido uma perda nominal (paper loss) em seu imóvel. O valor de suas casas não estava apenas abaixo do pico, mas também abaixo do que haviam pago por elas. De fato, um número pequeno, porém crescente, de apartamentos agora vale menos do que a dívida hipotecária ainda devida sobre eles. Até o fim deste ano, 700.000 casas estarão em “negative equity” [quando o valor do imóvel é menor que o saldo devedor do financiamento], segundo May Yan, do UBS. Ela espera que 1,8 milhão estejam nessa situação no ano que vem.
Negative equity não precisa levar ao default. Em Hong Kong, após a crise financeira asiática de 1997, apenas 1,4% dos tomadores de empréstimos ficaram muito atrasados em suas hipotecas, embora mais de 30% deles estivessem em negative equity. Muitas famílias chinesas do continente continuarão pagando suas hipotecas se sua renda permitir.
As hipotecas, no entanto, não são o único tipo de dívida lastreada em imóveis. Residências também servem como colateral para cerca de 25 trilhões de yuans em empréstimos comerciais para pequenas empresas, incluindo operações frágeis de pequenos negócios familiares (mom-and-pop operations). Se esses tomadores derem default, seus bancos podem tomar seus imóveis e vendê-los, mesmo que o mercado esteja fraco. O UBS espera que o número de propriedades retomadas chegue a 1,5 milhão em 2026. Se todas essas unidades apreendidas forem despejadas no mercado, estabilizar os preços ficará ainda mais difícil.
São, portanto, necessárias tentativas mais enérgicas de reaquecer o mercado imobiliário. Infelizmente, as medidas em consideração pelos líderes chineses provavelmente não serão suficientes. Um subsídio de juros pode reduzir o custo das hipotecas em um ponto percentual, em linha com os subsídios para empréstimos ao consumidor introduzidos no início deste ano. Se essa generosidade se limitar apenas às novas hipotecas, ela economizará às famílias apenas cerca de 63 bilhões de yuans por ano, segundo o Goldman Sachs, outro banco. Se essa generosidade também fosse estendida às hipotecas existentes, além das novas, a economia aumentaria para 437 bilhões de yuans por ano, ou cerca de 0,3% do PIB. Isso poderia subir para quase 0,5% do PIB se os titulares de hipotecas também pudessem deduzir uma parcela maior de seus pagamentos de juros do imposto de renda.
Se a taxa hipotecária de fato cair em cerca de um ponto percentual, o custo de tomar emprestado ficará aproximadamente alinhado com a rental yield [retorno de aluguel em relação ao valor do imóvel] dos imóveis chineses, calcula o Goldman Sachs. Os subsídios, em outras palavras, tornariam os preços dos imóveis “razoavelmente avaliados” por essa métrica. Infelizmente, é improvável que os valores dos imóveis se estabilizem automaticamente nesse nível. Os preços de ativos tendem a exagerar em ambas as direções. Após uma longa bolha, quando as residências estavam injustamente caras, talvez precisem ficar injustamente baratas antes que compradores em número suficiente se sintam tentados a entrar no mercado. O mercado imobiliário da China há muito resiste aos poderosos homens do Politburo. Ele também não se curvará imediatamente aos fundamentos. ■
Fonte: The Economist
Traduzido via ChatGPT
