18 Sep 2023 DANIEL ROCHA
“Houve uma recuperação, mas ainda há fundos que não atingiram o seu potencial máximo”
Para a próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, o mercado espera uma queda de 0,5 ponto porcentual da taxa básica de juros. Até o fim do ano, a previsão é de que a Selic chegue a 11,75%. Mesmo com a tendência de queda no curto prazo, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de papel, que investem em títulos de dívida imobiliários, não deixaram de ser atrativos para a carteira do investidor.
Segundo Carlos Martins, gestor de fundos imobiliários da Kinea Investimentos, os “dividend yields” (rendimentos de dividendos) da categoria ainda vão seguir elevados e mais interessantes do que os de outros títulos de renda fixa, como debêntures e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
A percepção do gestor se baseia em duas principais características dessa classe de ativos: diversificação no portfólio com aportes de investimento mais acessíveis e garantia para eventuais problemas de calote. “Há produtos com mais de 100 CRIs com um profissional selecionando e atualizando o portfólio dessa carteira o tempo inteiro”, diz Martins.
Os fundos de tijolo, aqueles que investem em imóveis reais, também possuem um papel importante no portfólio diante do potencial de recuperação para os próximos meses.
A Kinea é uma das maiores gestoras do mercado brasileiro, com R$ 23,5 bilhões no portfólio e com 12 FIIs listados em Bolsa. O E-Investidor conversou com Martins sobre as oportunidades no cenário atual e os impactos da Medida Provisória 1.184/2023, que retirou a isenção do Imposto de Renda (IR) dos fundos imobiliários com até 500 cotistas.
A taxa Selic deve permanecer em dois dígitos até o fim deste ano. Os rendimentos dos FIIs de papel que são atrelados à taxa de juros vão permanecer atrativos até quando?
Fundos de papel não devem perder a atratividade na diversificação da carteira porque ainda continuam com dividend yield interessante. Quando observo os fundos de CRI (fundos de papel) e comparo com os títulos de dívidas de empresas (debêntures) ou com títulos de CRI, prefiro os fundos imobiliários porque são mais diversificados. O investidor não vai encontrar no mercado um fundo formado por apenas um título de dívida. É preciso ter, no mínimo, dez papéis. Além disso, os fundos imobiliários possuem um gestor responsável pela seleção dos ativos para manter a diversificação e com uma garantia real para eventuais problemas de crédito. Há produtos com mais de 100 CRIs com um profissional selecionando e atualizando o portfólio desta carteira o tempo inteiro. Não acho interessante concentrar capital em papéis específicos.
As cotas dos FIIs de tijolo seguem com performances positivas no acumulado de 2023. O investidor ainda consegue FIIs baratos e com potencial de retorno interessante?
Houve uma recuperação, mas ainda há fundos que não atingiram o seu potencial máximo. O mercado ainda precisa ver mais cortes de juros acontecendo, e os investidores devem acompanhar os outros investimentos indexados a juros entregando retornos mais baixos. É preciso sentir essa queda no bolso para migrar o seu capital para os ativos de renda variável. Em resumo, enquanto houver potencial de queda da taxa de juros, ainda há potencial de recuperação. Além disso, no horizonte de médio prazo vemos uma retomada aos escritórios. Se isso acontecer, teremos mais pessoas nas ruas e nos shoppings consumindo. Portanto, a performance positiva desses fundos está ligada à recuperação da economia real.
Quais são os segmentos de fundos de tijolos que não devem estar fora da carteira dos investidores nesse cenário?
Estamos bem animados com os segmentos de shoppings, logística e escritórios, nessa sequência. Mas os fundos imobiliários de escritório dependem do retorno das pessoas ao trabalho presencial, enquanto o movimento de retomada dos shoppings já foi mais rápido.
No fim de agosto, o governo federal publicou uma MP que retirou a isenção de IR para os FIIs e Fiagros com até 500 cotistas. Como você avalia essa decisão?
O objetivo do regulador é evitar o favorecimento de grupos específicos. Eu tenho uma preocupação com os fundos de incorporação (que investem na construção de imóveis e são liquidados na conclusão do projeto), porque são produtos com menos cotistas. É uma classe importante que está em um processo de crescimento e voltada para o investidor que não está interessado na distribuição de renda recorrente, mas focado em aproveitar o ganho de capital no mercado quando for liquidar o fundo. A decisão não deve gerar dificuldades para a indústria, mas traz um desafio para o mercado porque fica mais difícil para um gestor iniciar um fundo imobiliário já com 500 cotistas. •
Fonte: O Estado de S. Paulo
