Investidores que estão alocando capital de family offices em imóveis estão avaliando se devem desenvolver projetos originais ou adquirir propriedades existentes. Cada vez mais, é esta última alternativa que tem se mostrado a que oferece o melhor perfil risco-retorno.
E, para aquelas famílias que buscam comprar ativos já existentes, uma questão adicional é que tipo de propriedade elas deveriam priorizar, de acordo com diversos líderes de family offices focados em real estate.
O desenvolvimento imobiliário do zero (ground up development) pode ser ao mesmo tempo difícil e caro no mercado atual. Mão de obra e materiais estão caros, e tarifas criaram incerteza em relação aos custos de importação.
O relatório “2025 U.S. mid-year outlook” da CBRE concluiu que a construção será limitada nos segmentos de escritórios, industrial, varejo e multi-family devido ao aumento do custo de capital e de materiais neste ano. O relatório previu 217 milhões de pés quadrados de nova oferta industrial, o que é 37 por cento menor do que no ano passado.
Como resultado, investidores estão buscando revitalizar propriedades para destravar valor.
Ari Moses, o head do family office inserido na Fisher Brothers, que opera e investe em edifícios de escritórios em Nova York, bem como em imóveis residenciais e de entretenimento em todo os EUA, afirma que o perfil de risco associado ao desenvolvimento de novos projetos é algo que deve ser considerado com muito cuidado. “Desenvolvimento não é algo a se fazer porque você tem capital em excesso”, disse ele.
De fato, a edição norte-americana do “12th Global Family Office Study” da Campden Wealth constatou que a exposição de family offices é “principalmente por meio de imóveis para investimento, não desenvolvimento imobiliário, que acarreta consideravelmente mais risco.”
Data centers podem ser uma exceção a essa regra, porque precisam ser construídos para atender à crescente demanda por capacidade, dada a ascensão da IA.
No entanto, a Fisher Brothers é reticente em entrar nesse segmento apenas porque a demanda está disparando. Essa tese exige um conjunto de competências altamente técnicas ligadas a localização, energia e acesso à internet e à rede elétrica, que muitos investidores sofisticados não possuem.
“Você não pode simplesmente construir uma grande caixa no Kansas, colocar cabos dentro e dizer que está pronto”, disse Moses.
Imóveis residenciais multifamiliares (multifamily) ilustram os desafios de novas construções.
Desenvolver um multifamily pode levar tempo e é difícil acertar. Mesmo quando um investidor consegue escolher uma região em ascensão, onde os aluguéis estão crescendo, até o momento em que o desenvolvimento é concluído, os custos e as despesas operacionais podem ter mudado, e um excesso de oferta pode ter pressionado os aluguéis para baixo.
Regulação, zoneamento e licenças complicam ainda mais o desenvolvimento.
Esses fatores fogem ao controle dos investidores. Assim, optar por investir em um multifamily que já foi construído pode acabar sendo uma decisão melhor. Escolher a localização correta, assegurar que as despesas se mantenham baixas e selecionar bons parceiros pode garantir que o investimento seja sólido.
“Eu realmente foco na seleção da cidade, se existe um vento favorável (positive tailwind). O que eu posso controlar é o alpha [retorno excedente em relação ao benchmark] do portfólio, a seleção de gestores e a seleção de geografia”, disse Moses.
O ponto em que a propriedade se encontra na curva de valor — seja Class A, B ou C (classes A, B ou C de ativos imobiliários) — também tem grande impacto sobre os retornos potenciais, disse ele. Em um ambiente inflacionário, é melhor possuir ativos Class B ou C [ativos de padrão médio ou mais econômico] que se movem em linha com salários e preços, afirmou o head de investimentos.
Investidores familiares estão essencialmente em busca de um prêmio ao comprar um ativo que seja suficiente para justificar o risco de entrar em um desenvolvimento, mas têm encontrado dificuldade em achar esse prêmio em novos projetos. Em vez disso, estão buscando projetos para repaginar ou reposicionar ativos existentes que ofereçam yields atraentes, estejam na localização certa e apresentem alta probabilidade de uma remuneração razoável para o risco.
Fonte: Institutional Investor
Traduzido via ChatGPT
