Cidade que se tornou o maior exemplo do crescimento do setor de logística no país, Cajamar (Grande São Paulo) deve em breve ser ultrapassada, em volume de galpões, por Guarulhos (SP), aponta a consultoria imobiliária Buildings.
São 3,6 milhões de metros quadrados de condomínios logísticos em Cajamar, com outros 370 mil m2 em construção, segundo a empresa. Já Guarulhos tem 3,3 milhões de m2 em estoque, com outros 865 mil m2 em fase de obras, para serem entregues nos próximos seis meses, quando deve se firmar como maior centro de logística do país.
Segundo município mais populoso do Estado, Guarulhos já é superior em preço médio pedido para a locação dos imóveis de logística e tem taxa de vacância de 5,5%, inferior ao já baixo patamar de 8,5% de Cajamar, diz Fernando Didziakas, sócio da Buildings.
Outras cidades no entorno de Guarulhos vêm crescendo a seu reboque, caso da vizinha Arujá, que terá um novo projeto de logística com 100 mil m2 de área bruta locável (ABL), feito pelas empresas Marmara e Marka Prime. A cidade, a 40 km do centro de São Paulo, terá novas ligações com as rodovias Bandeirantes e Anhanguera, o que deve facilitar o escoamento dos produtos armazenados.
A virada no interesse é explicada pelo crescimento das entregas rápidas, analisa Didziakas. “Quando a entrega em sete dias era um caso ‘uau’, maravilhoso, você conseguia [construir galpões] em locais mais distantes e terrenos mais baratos”, afirma. Cajamar tinha oferta abundante dessas áreas.
Já Guarulhos, por ser uma cidade muito maior e mais adensada, tem menos terrenos disponíveis e a um custo mais alto, o que segurou o crescimento do setor de logística – até que a necessidade de estar mais perto do consumidor passou a compensar esse acréscimo no preço da locação. “O ‘break even’ [equilíbrio] está justificado para muitas empresas”.
O preço médio pedido pela locação em Cajamar é de R$ 28 por metro quadrado, segundo a Buildings, enquanto em Guarulhos é de R$ 34,70. Um projeto da Brookfield, dentro do aeroporto da cidade, já supera os R$ 120 em preço pedido, afirma Didziakas, e não entrou no levantamento.
Ele ressalta que, embora seja tratada como uma região de “raio 30” de São Paulo, ou seja, estar localizada a um raio de 30 quilômetros da capital, medida considerada de “ouro” para o setor de logística, Cajamar só atinge essa distância se ela for medida em linha reta. “Um carro saindo do Centro de São Paulo para Cajamar percorre 42 quilômetros. Para Guarulhos, são 20 quilômetros”, diz. Essa diferença de distância facilita a entrega mais veloz dos produtos, chamariz para o ecommerce.
O que não significa que as empresas estejam trocando uma cidade pela outra, destaca o executivo. Há demanda suficiente no setor, hoje, para que elas mantenham uma operação em uma cidade e expandam para a outra. É o caso do Mercado Livre, maior ocupante de galpões do país, com 3,3 milhões de m2 alugados, dos quais quase um terço em Cajamar. A empresa já está chegando em 400 mil m2 ocupados na cidade de Guarulhos.
Também não falta espaço, ainda, para que esses dois polos de logística continuem se expandindo, apoiados por uma demanda por parte dos ocupantes que segue aquecida. Segundo a Buildings, há, no país, 30 milhões de m2 de galpões logísticos em fase de projeto, com terrenos pré-aprovados, o que deve aumentar em 70% o estoque total, atualmente em 43 milhões de m2. Disso, 5,8 milhões já estão em obras.
O setor de logística consegue “fasear” suas entregas de acordo com a demanda, explica Didziakas. Os condomínios logísticos são entregues geralmente com área sobrando, já planejada para expansões, que ocorrem assim que os galpões entregues são locados. O que demora no setor é a fase de aprovação e obtenção de licenças, como as ambientais. A obra, em si, é mais simples e rápida do que em outros ramos da construção civil.
Dessa forma, explica, há um volume perene de atividade construtiva, de 5 a 6 milhões de m2, o que ajuda a manter a taxa de vacância sob controle – atualmente, em 7,4% no país – e os preços em patamar crescente.
O que pode frear o crescimento é a disponibilidade de mão de obra, algo que já atrapalha expansões em Extrema (MG), outra cidade que cresceu junto com o setor de logística, afirma Didziakas. Nesse quesito, Guarulhos leva vantagem, com sua população de 1,3 milhão, ante 92,7 mil de Cajamar. “O teto de Cajamar é muito mais baixo do que o de Guarulhos”, diz, apesar de ainda não faltar mão de obra na cidade.
Fonte: Valor Econômico
