Os gestores de fundos imobiliários estão com uma visão positiva para o setor no próximo ano, impulsionada sobretudo por uma perspectiva mais construtiva para os fundos que investem em imóveis. É o que mostra a nova edição da pesquisa semestral com gestores realizada pela Empiricus Research em parceria com o BTG e que reúne a percepção de algumas das principais casas do mercado.
O levantamento, conduzido pelo analista Caio Nabuco de Araújo, da Empiricus, indica que o grau de confiança no mercado imobiliário segue em território otimista, reforçando a leitura de que o segmento atravessa um momento de ajuste e consolidação após um período mais adverso.
A avaliação leva em conta a relação entre risco e retorno no cenário doméstico, que, na visão dos gestores, continua favorável no horizonte de um ano.
Entre as gestoras que participaram da pesquisa estão algumas das principais casas de fundos imobiliários, como Alianza Investimentos, HSI, Tellus Investimentos, Arch Capital, JiveMauá, Tivio Capital, Bresco, Mérito Investimentos, TRX, Canuma Capital, Pátria, Valora Investimentos, Capitânia, Real Investor, Vinci Compass, Fator Asset, RB Asset, XP Asset, Guardian, RBR Asset, Hedge Investments e Rio Bravo.
“Tijolo” volta ao centro das atenções
Um dos principais destaques da pesquisa é a preferência crescente pelos fundos que investem em imóveis, também conhecidos como fundos de “tijolo”. Segmentos como logística, escritórios e renda urbana aparecem com os maiores níveis de confiança entre os gestores, sinalizando uma retomada gradual do apetite por ativos diretamente ligados ao mercado imobiliário físico.
Na pesquisa, os gestores destacam a possibilidade de queda da taxa de juros como um fator decisivo para o desempenho dos fundos imobiliários nos próximos meses, ao abrir espaço para a valorização dos ativos e melhorar a relação entre risco e retorno do setor.
Do ponto de vista operacional, a leitura predominante é de que os fundos de “tijolo” devem se beneficiar do reajuste nos preços do aluguel e da melhora gradual das taxas de ocupação. Esses são aspectos fundamentais para sustentar a geração de renda e melhorar a percepção de valor dos ativos ao longo do tempo.
Além desses fatores, no caso específico de logística, a percepção positiva reflete a resiliência da demanda por galpões e centros de distribuição, enquanto escritórios e renda urbana mostram sinais mais claros de retomada após anos de ajustes.
“Papel” perde favoritismo
Depois de serem os grandes protagonistas da classe, os fundos de recebíveis imobiliários (CRIs), chamados de fundos de “papel”, apresentaram o maior recuo no grau de confiança em relação à edição anterior da pesquisa.
Ainda assim, a avaliação sobre esses fundos permanece em território otimista, o que indica uma mudança de tom mais cautelosa, mas longe de uma reversão completa de expectativas.
De modo geral, com os retornos mais apertados e os riscos de crédito no radar, visto que a Selic está em 15% ao ano, os gestores estão sendo mais cuidadosos na hora de investir. Na prática, isso significa evitar operações mais arriscadas e focar em dívidas bem estruturadas, com garantias mais sólidas e governança robusta, o que reduz o espaço para apostas mais agressivas nesse segmento.
Eleições, juros e inflação no foco
Quando questionados sobre os principais temas que podem influenciar o movimento dos fundos imobiliários, os gestores apontam fatores macroeconômicos como os mais relevantes. Eleições, inflação e juros aparecem no topo da lista, reforçando que o comportamento do setor segue altamente sensível ao ambiente macro.
Do lado dos riscos operacionais, a pesquisa revela uma preocupação clara dos gestores com o endividamento dos fundos e questões de governança, ambos citados como os principais pontos de atenção para os próximos 12 meses. Inadimplência, liquidez e nível de ocupação dos imóveis também aparecem como fatores relevantes, embora com menor peso.
Novas ofertas e recompra de cotas
Em relação a novas ofertas e estratégias de crescimento dos fundos, a pesquisa mostra que os gestores estão agindo com mais cautela. A principal estratégia avaliada é captar recursos por meio de ofertas restritas a investidores qualificados, em vez de grandes emissões abertas ao público ou via aumento de endividamento.
A recompra de cotas ainda não é uma decisão consensual e aparece como uma possibilidade em análise, sem uma definição clara por parte dos gestores que responderam a pesquisa.
Os gestores estão esperando condições mais favoráveis de mercado antes de tomar decisões, evitando diluir os cotistas ou assumir riscos adicionais diante de um ambiente ainda marcado por juros elevados, incertezas fiscais e pela proximidade das eleições, fatores que tendem a aumentar a volatilidade dos ativos de risco.
Fonte: Valor Investe
