Gestoras se unem para financiar ‘Rockfeller’ dos Jardins

A Tishman Speyer (TS) e a Oriz Partners selaram uma parceria estratégica para o desenvolvimento de ativos imobiliários no Brasil. No primeiro fruto desse acordo, as empresas vão levantar, por meio de um fundo imobiliário, até R$ 375 milhões para financiar o “Projeto Jardins”, num dos quarteirões mais caros da capital paulista, entre as ruas Oscar Freire, Consolação e alameda Lorena. O casamento marca a primeira captação da desenvolvedora e gestora americana no mercado brasileiro e também a estreia da Oriz na atividade de gestão de recursos.

O novo veículo, destinado a investidores profissionais, vai contar com a mão da XP na cogestão e também na distribuição das cotas. A XP é sócia da butique de investimentos, que tem o economista Carlos Kawall como um de seus sócios-fundadores, desde o início das operações, em setembro de 2022. O Daycoval entra como investidor master, ficando com um terço do total do fundo, e vai assumir ainda a administração da carteira. Inicialmente, a XP também teria esse chapéu.

Para a área de mais de 7,3 mil metros quadrados a TS já tinha se associado à desenvolvedora REUD prevendo torres residencial, corporativa e varejo ao redor de uma praça, que pode se transformar num destino de cultura, lazer e entretenimento, descreve Haaillih Bittar, coexecutiva-chefe (CEO) da Tishman Speyer Brasil. “Vamos captar [dinheiro] local para uma joia, no melhor terreno do coração dos Jardins.”

A inspiração vem de outro empreendimento que está no portfólio da TS, o icônico Rockefeller Center, em Nova York, complexo de escritórios integrado ao espaço público, um dos cartões-postais natalinos mais conhecidos de Manhattan. A diferença é que o projeto brasileiro terá uma torre residencial, voltada para a Alameda Lorena. O valor geral de vendas (VGV) do conjunto é estimado em R$ 3 bilhões. “Não há comparativo em escala de terreno [do novo projeto] e a ideia é criar um destino não só para o ativo imobiliário, mas para o bairro e para a cidade”, diz Leila Jacy, coCEO da Tishman Speyer Brasil.

O retorno do capital investido está previsto para ocorrer entre 2029 e 2030, segundo Fernanda Ucha, uma das responsáveis pela área de operações estruturadas da Oriz. Os primeiros 18 a 24 meses serão dedicados ao lançamento residencial, que é “autoliquidante”, porque à medida que as unidades são vendidas há um fluxo irrigando o caixa ao longo da obra. Esse recurso é que vai financiar a torre corporativa e a área dedicada ao varejo. Quando estiverem 100% locadas, a ideia é fazer a saída, vender o ativo para outro fundo.

A taxa interna de retorno (TIR) estimada para o investidor vai de 18,5% a 20,7%, dependendo da valorização do metro quadrado na região, segundo Rafael Prudente, também responsável por operações estruturadas da Oriz. As chamadas de capital serão feitas ao longo do tempo. Gabriel Paz, gestor da XP, cita que essa é uma forma de não prejudicar a rentabilidade do investidor, captando tudo na largada sem destinação imediata.

O fundo é destinado ao perfil profissional, com mais de R$ 10 milhões em patrimônio financeiro, com esforço conjunto de distribuição na base private da XP, clientes do braço de gestão de fortunas da Oriz e de outros single e multifamily offices, diz José Scheliga, CEO da Oriz. A comissão será dividida em meio a meio. Pelo aviso de início da oferta, o valor projetado das comissões é de R$ 4,15 milhões, da soma de R$ 4,87 milhões prevista no custo total da distribuição, equivalente a 1,3% do volume da oferta.

O tíquete mínimo é de R$ 1 milhão. O prazo de subscrição das cotas vai até o dia 12. Não haverá listagem em bolsa, apenas registro na Cetip, com negociações no mercado de balcão. Isso significa que não haverá abertura diária do valor das cotas, mas também uma menor volatilidade percebida pelo investidor.

Segundo Jacy, “ninguém está saindo do negócio”. Na composição societária, a Tishman Speyer e o fundo ficam com 60% do empreendimento, com outros 40% nas mãos da REUD. É possível que haja uma parcela de venda secundária de cotas na oferta, mas ainda não havia uma definição de quem seria o vendedor ou a fatia envolvida na transação até o início da semana.

A partir do acordo com a Oriz, a TS busca, pela primeira vez, recursos entre investidores brasileiros, inaugurando um modelo de captação que deve servir para outras transações à frente, segundo Jacy. Até aqui, as oportunidades mapeadas de alto padrão pelo grupo no Brasil eram financiadas com capital estrangeiro. Os investimentos no país da TS somam R$ 5 bilhões. Atualmente, a gestora trabalha em novo um fundo para acomodar outros projetos.

Entre os empreendimentos desenvolvidos desde que começou a atuar no país, em 1995, estão a Torre Norte do Centro Empresarial Nações Unidas, o Rochaverá, a Tower Bridge, e o Faria Lima 3500, ocupado pelo Itaú, em São Paulo. A TS é também uma das maiores investidoras na região do Porto Maravilha, no Rio. O único veículo local era o TS Renda Corporativa, com o complexo Castelo Branco Office Park na carteira. O projeto foi construído no modelo “built to suit”, para abrigar a DuPont no Brasil, com contrato de aluguel de longo prazo. O fundo foi a porta de saída do negócio.

Na Oriz, o fundo imobiliário amarrado com a TS é o primeiro veículo proprietário da gestora de recursos do grupo. Com histórico de relacionamento com famílias de alto patrimônio, há clareza de que esse público gosta é de tijolo, diz Scheliga. “A gente não tinha produto próprio porque não queria conflito, não queria despertar dúvidas em relação à nossa independência.” Para estar alinhado com o investidor, haverá dinheiro dos sócios no fundo e em outras estratégias que criar.

Há outros dois produtos no forno, um de recebíveis imobiliários de médio e alto retorno, em que pretende captar R$ 100 milhões, e um de permuta de empreendimento em construção. No braço de gestão de riqueza, a Oriz reúne cerca de R$ 5 bilhões.

Fonte: Valor Econômico