Por Sérgio Tauhata — De São Paulo
05/07/2023 05h03 Atualizado há 5 horas
O mercado de fundos imobiliários deve manter o forte ritmo de crescimento visto nos últimos três meses. O sentimento das gestoras especializadas em ativos imobiliários deu uma guinada no último trimestre e agora está no território “muito otimista” em termos de expectativas de desempenho ao longo do segundo semestre de 2023 e da primeira metade de 2024. Isso é o que mostra pesquisa da Empiricus com as 41 maiores casas de fundos imobiliários, antecipada com exclusividade ao Valor.
“O aumento do grau de confiança dos gestores foi surpreendente, porque saiu de um nível pouco acima do ‘neutro’ para um patamar avaliado como ‘muito otimista’”, reforça o analista imobiliário e um dos responsáveis pela pesquisa, Caio Araujo. “Essa mudança está ligada à descompressão de riscos no mercado interno, com melhoras dos indicadores de inflação e de crescimento, além de arrefecimento de riscos políticos e fiscais”, avalia.
A expectativa pela redução da taxa básica de juros aparece no topo entre os principais gatilhos para o crescimento do mercado de FIIs, segundo o levantamento. Quase metade, ou 48,1% dos entrevistados, apontou a queda da Selic como maior fator para a atratividade dos fundos nos próximos 12 meses. Em seguida, com apenas 13,5%, aparece o aumento da ocupação, ou seja, a melhora da vacância para os portfólios de “tijolo” – que investem em ativos físicos.
O analista acredita que a melhora do sentimento entre as gestoras pode evoluir ainda mais. “O otimismo pode aumentar mais. Nos últimos três meses, o mercado antecipou a sinalização de melhora da inflação e de que o ciclo de cortes de juros se aproxima. Então, a tendência daqui para frente é que continue esse processo”, diz.
O Índice de Fundos Imobiliários da B3, o Ifix, passou por maus bocados no início do ano, assim como toda a renda variável. O referencial acumulou queda de 3,70%, de janeiro a março. O recuo veio na esteira de diversas preocupações, como indefinição sobre o início do ciclo de corte de juros pelo Banco Central, incertezas políticas, temores de aumento do gasto público, possibilidades de recessão nos EUA e na Europa, quebra de bancos regionais americanos, revelação da fraude contábil da Americanas e a sequência de pedidos de recuperação judicial de grandes grupos, dentre outros fatores.
A partir de meados de março, a maior parte dos riscos começou a se dissipar. A divulgação e posterior votação no Congresso do novo arcabouço fiscal tirou do cenário a possibilidade de trajetória explosiva da dívida pública. Os dados de inflação trouxeram surpresas positivas em maio e na prévia de junho. Ao mesmo tempo, o Banco Central passou a sinalizar que o ciclo de queda de juros está cada vez mais perto. Com cenário mais favorável, o Ifix reverteu a queda do início do ano e subiu 14,3% no segundo trimestre. Como resultado, o índice fechou o primeiro semestre com alta de 10,05%.
“O mercado está no começo da revalorização”, afirma o sócio e gestor dos fundos imobiliários da Kinea, Flavio Cagno. “Se de fato os juros caírem e a conjuntura fiscal e política se mantiver mais tranquila, vai haver outro ciclo de expansão do mercado que será proporcional ao tamanho da queda da Selic.”
“O mercado vinha com descontos entre 15% a 20% e hoje estamos em um nível de 10%”, afirma o sócio da Polo Capital, Felipe Novaes. Conforme o gestor, “esses 10% são um prêmio que dá para capturar apenas no fechamento entre o valor de mercado da cota e o patrimonial nos próximos meses”.
Novaes aponta ainda para a possibilidade de haver uma segunda fase de valorização dos FIIs, no médio prazo, baseada na retomada do ciclo de expansão imobiliária. “Com melhora e estabilização do cenário macroeconômico, o esperado é que haja retomada do ciclo imobiliário. Dentro desse cenário, a valorização do metro quadrado e o aumento de demanda por ativos imobiliários seriam um segundo vetor de impulso para os FIIs.”
Araujo explica ainda que “o ‘yield’ [taxa de retorno] do Ifix embute um spread real [prêmio] de 5 pontos percentuais na comparação com a NTN-B com vencimento em 2035”. Segundo o especialista, trata-se de um spread 50% acima da média histórica, de 3 pontos, e “isso mostra que existe espaço gigantesco [de valorização no mercado] nesse caminho de redução desse spread”.
A pesquisa mostra que, entre as categorias de FIIs, os gestores atribuem a melhor avaliação aos shoppings centers, em termos de confiança para os próximos 12 meses. Logística aparece na segunda posição e CRIs, na terceira. A visão positiva sobre o potencial dos centros de compras vem na esteira da melhora do ambiente macroeconômico, que ajuda na retomada de ocupação e aumento de aluguéis, mas também diante de um cenário de queda de lançamentos nos últimos anos, devido à pandemia e à crise econômica.
Conforme o levantamento, o segmento de crédito registrou a maior redução da confiança dos gestores devido ao “efeito Americanas” e dos juros ainda elevados. Houve ainda eventos de “defaults” de CRIs no primeiro trimestre que impactaram a atratividade. Segundo Novaes, da Polo, o mercado de CRIs começa a mostrar sinais de estabilização, com retomada de emissões. “Essa normalização tende a se acelerar no segundo semestre”, avalia o gestor.
A volta das emissões pelos FIIs também está no radar dos gestores a partir da segunda metade do ano. “Com o valor de mercado da cota muito abaixo da patrimonial, os portfólios evitam fazer emissões [para não ter de oferecer descontos elevados na oferta primária]”, afirma o CEO da Cy Capital, Gustavo Rassi. “Esse ambiente praticamente fechou a janela de emissão, o que diminuiu demais a captação líquida desde o início do ano.”
Conforme o gestor, “estamos vendo melhora, com as cotas subindo de novo, o que já estimula alguns FIIs a saírem a mercado para ‘follow-ons’ [oferta subsequente]”. A perspectiva, segundo Rassi, é que o mercado entre no rumo da recuperação, em termos de novas captações, daqui para frente.
Fonte: Valor Econômico
