Os fundos de investimento imobiliário de capital aberto (Reits) estão ganhando força na China com o incentivo do governo, traçando paralelos com o Japão após a bolha econômica dos anos 1990. À época, os Reits estimularam uma mudança no investimento imobiliário que visava a rentabilidade em vez da alta dos preços.
“Se você possui imóveis que geram um certo nível de renda, prossiga com os preparativos para listagem”, disse um aviso da Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma aos governos locais e empresas estatais neste mês. O informe solicitou que eles invistam proativamente em imóveis e infraestrutura em Reits, além de expandir a lista de ativos elegíveis. O aviso também pediu apoio ativo a empresas privadas na criação de Reits.
“O objetivo é usar fundos privados para projetos nacionais importantes”, disse Wang Zihao, da agência de classificação de risco de crédito China Chengxin International. “A diversificação dos Reits pode estimular a demanda de novos investidores, atraindo mais dinheiro.”
O mercado de Reits públicos da China foi lançado em 2021 com nove Reits. Até a última quarta-feira, 74 imóveis estavam listados em Xangai e Shenzhen, com uma avaliação total de cerca de 220 bilhões de yuans (US$ 30,9 bilhões). A CapitaLand Investment, de Singapura, deve listar o primeiro Reit de uma empresa estrangeira focada em shopping centers, cuja parcela pública foi subscrita mais de 500 vezes maior.
Nem todos os imóveis podem ser vendidos para Reits, pois aqueles que não apresentam lucros estáveis serão rejeitados pelos investidores. Embora os shopping centers sejam agora alvos populares, por exemplo, muitos apresentam altas taxas de vacância devido ao excesso de investimentos na área e à mudança para compras on-line.
Os investidores chineses reconhecem cada vez mais os Reits como uma fonte de retornos estáveis. Os rendimentos dos Reits públicos chineses atingiram uma média de 6,37% no final de 2024, em comparação com 5,15% no Japão, de acordo com um analista do Instituto de Pesquisa NLI do Japão. Os Reits chineses focados em energia renovável renderam 11,55%.
Incorporadoras estão começando a planejar projetos visando a eventual venda para um Reit. A China Resources Land possui um Reit de imóveis comerciais avaliado em mais de 10 bilhões de yuans, quase 30% acima do valor de seus ativos. As ações da China Resources Land listadas em Hong Kong acumulam alta de mais de 30% neste ano.
A venda para o Reit permite que a China Resources Land tenha recursos para novos empreendimentos, ao mesmo tempo em que mantém um fluxo de receita estável com a administração dos imóveis.
As empresas também foram atraídas por esse modelo de ativos leves durante os primórdios dos Reits no Japão, onde surgiram na era pós-bolha como uma forma de se livrar de dívidas incobráveis.
Mas, assim como no Japão, o modelo de empresas que vendem imóveis para Reits do mesmo grupo levanta preocupações sobre conflitos de interesse. O mercado de Reits privados da China, lançado em 2014, tem registrado uma tendência de queda nos rendimentos de dividendos em todos os tipos de ativos, de acordo com o analista da NLI Research. Isso segue o padrão observado anteriormente no Japão, onde a qualidade diminuiu com a expansão do mercado.
Reits públicos não são uma solução rápida para os problemas de inadimplência da China.
Naoki Tsukioka, da Mizuho Research & Technologies, estima que a China tinha 4,4 bilhões de metros quadrados em estoque imobiliário no final de 2024. “Apenas 800 milhões de metros quadrados foram vendidos em 2024 — superar isso levará mais de cinco anos”, disse Tsukioka. “As principais prioridades são se desfazer do estoque e reestruturar as incorporadoras.”
O governo chinês lançou um “novo modelo de desenvolvimento” para moradias que incentiva o aluguel. Mas mesmo que unidades inacabadas sejam transformadas em imóveis para alugar, seria difícil para o mercado de Reits privados de US$ 30 bilhões acomodá-las, e não está claro se elas proporcionariam o nível de retorno que os investidores buscam.
Os problemas vão além da habitação. Os governos locais acumularam 66 trilhões de yuans em dívida oculta até o final de 2023, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI), devido ao excesso de investimentos em infraestrutura. Apenas parte dessa infraestrutura pode ser vendida para Reits.
Ainda assim, os Reits oferecem um novo canal para trazer dinheiro para essas áreas.
“Nenhum investidor comprava imóveis japoneses no início dos anos 2000”, disse Mikio Namiki, que cuida de Reits japoneses na Okasan Securities. “Os Reits recebem muito crédito por isso, pois melhoram a transparência do mercado e captam dinheiro do exterior.”
Fonte: Valor Econômico
