O mercado de imóveis industriais dos Estados Unidos deixou para trás a fase de recuperação cíclica e ingressou em um novo ciclo de crescimento, sustentado por vetores estruturais de demanda — capex de inteligência artificial, reshoring da manufatura e gastos com defesa — e não mais pelos indicadores tradicionais do setor, como PIB e vendas no varejo. A avaliação é do Morgan Stanley Real Estate Investing, em relatório assinado por John Vitou, Executive Director de Research e Estratégia de Real Assets, divulgado em agosto.
Segundo o banco, em um ambiente macro de crescimento mais alto, juros mais altos e drivers de demanda divergentes, o investidor precisa mirar setores e ativos reais capazes de capturar bolsões de crescimento acima da média. As ações alinhadas a essas megatendências entregaram crescimento anual composto superior a 50% nos últimos três anos, enquanto os valores dos imóveis industriais permaneceram praticamente estáveis no período — uma defasagem que, na leitura da casa, ainda não foi precificada pelo mercado imobiliário.
Inflexão cíclica
Os dados operacionais sustentam a tese. A absorção líquida nos quatro últimos trimestres nos principais mercados industriais americanos ficou acima de 260 milhões de pés quadrados, superando a absorção anual normal do período pré-Covid, de 225 milhões a 250 milhões de pés quadrados, segundo a CBRE Research. A demanda acelera em todas as regiões: nos 12 meses encerrados no segundo trimestre de 2026, o ritmo de crescimento foi o dobro do registrado no segundo trimestre de 2025. A vacância nacional caiu 10 pontos-base em 12 meses, para 6,5%.
A disponibilidade excedente concentra-se nos galpões de porte médio, entre 100 mil e 700 mil pés quadrados — resquício do excesso de oferta da era Covid, de 2021 e 2022. Nas demais faixas, o quadro é de escassez: a vacância vai de 4,2% nos ativos abaixo de 25 mil pés quadrados a apenas 2,6% nos acima de 1,2 milhão, contra 8,2% nas faixas de 100 mil a 300 mil e de 300 mil a 700 mil pés quadrados.
Do lado da oferta, a atividade de construção recuou 60% em relação ao pico da pandemia, e os novos lançamentos trimestrais somaram, em média, apenas 50 milhões de pés quadrados por trimestre nos últimos três anos. Com a demanda em aceleração e pipelines de desenvolvimento limitados, o Morgan Stanley enxerga um cenário favorável ao crescimento do NOI [resultado operacional líquido do imóvel] no horizonte de médio prazo. O volume de novas locações em 2026 caminha para superar os níveis pré-Covid em cerca de 50%, sendo que a fraqueza dos mercados costeiros nos últimos anos mascarou a força agregada da demanda.
Fornecedores de data centers
O primeiro dos três vetores estruturais apontados pelo relatório é o ecossistema de inquilinos que atende ao buildout de data centers. Na cadeia upstream de IA — semicondutores, desenvolvimento de equipamentos, innovation em energia, testes de servidores —, a demanda por espaço industrial de P&D dispara em poucos clusters costeiros altamente restritos, liderados pelo Vale do Silício. Em Fremont, na Califórnia, os aluguéis de mercado para produto funcional subiram quase 20% em 12 meses no segundo trimestre de 2026, com oferta severamente limitada de instalações com alta capacidade energética e excedente de estacionamento.
Nos mercados próximos aos clusters de data centers, os efeitos derivados do capex geram demanda desproporcional. Em Dallas, os fornecedores adjacentes a data centers responderam por 30% do volume bruto de locações desde o quarto trimestre de 2024 e por 40% das locações de grande porte, acima de 700 mil pés quadrados, segundo a Stream Realty. As locações industriais de grande porte ligadas a data centers superaram 7 milhões de pés quadrados em 12 meses na cidade, respondendo por praticamente todo o aumento da atividade de locação do mercado em relação aos padrões pré-Covid. Tendências semelhantes aparecem na Virgínia e em mercados do Meio-Oeste, como Ohio e Kansas City. O suporte a data centers já representa cerca de 33% das locações industriais no Texas, 28% na Virgínia e 20% em Ohio, segundo a JLL. O capex dos hyperscalers — Microsoft, Alphabet, Amazon, Meta e SpaceX — deve alcançar US$ 1 trilhão em 2027, com mais de US$ 2 trilhões investidos desde 2024.
Adotantes de IA
O segundo vetor são os adotantes de IA e de equipamentos de automação de próxima geração, que impulsionam a demanda por galpões modernos de grande porte, acima de 1 milhão de pés quadrados. Tecnologias como robôs móveis autônomos (AMR), sistemas de transporte de entrada, sistemas automatizados de armazenagem e recuperação baseados em shuttles (AS/RS) e embalagem automatizada exigem especificações construtivas modernas e permitem ganhos relevantes de throughput e redução de custo de mão de obra.
As locações de grande porte totalizaram 41 milhões de pés quadrados no primeiro semestre de 2026, o dobro do ritmo do mesmo período de 2025 — 35 contratos acima de 1 milhão de pés quadrados assinados, contra 18 um ano antes. O e-commerce respondeu por 50% desse volume. Com apenas 12 galpões modernos de grande porte em construção disponíveis para locação nos EUA, os inquilinos são obrigados a pré-locar projetos com entrega prevista para 2027 e 2028. A IA pode acelerar o crescimento das vendas de e-commerce para cerca de 11% ao ano, contra 8% ao ano na média dos últimos cinco anos. Habilitadores e adotantes de IA respondem, cada grupo, por 10% a 20% da atividade total de locação industrial hoje.
Mundo multipolar
O terceiro vetor é a manufatura avançada, que já representa 19% das necessidades de espaço dos inquilinos industriais americanos, segundo a JLL. A área total das demandas ativas cresceu a um CAGR superior a 40% desde 2020, com a atividade de locação liderada por Texas, Geórgia, Arizona e Ohio. O reshoring da manufatura avançada e as necessidades logísticas associadas, somados ao aumento dos gastos com defesa, alimentaram o movimento — as demandas industriais aceleraram enquanto o consumo pessoal, um dos drivers da logística tradicional, se normalizava. Mais de 50% do estoque manufatureiro americano tem entre 30 e 60 anos, o que sustenta a busca por produto moderno.
No primeiro semestre de 2026, eletrônicos e componentes para data centers responderam por 28% das locações de manufatura, seguidos por energia (17%), materiais de construção e infraestrutura (16%), aeroespacial e defesa (12%), embalagens (11%), automotivo (6%), farmacêutico (5%), bens de consumo (3%) e automação logística (2%).
A defesa é um dos setores que puxam a recuperação, sobretudo nos mercados costeiros e em bolsões infill premium no sul da Califórnia, na Virgínia e na Nova Inglaterra, beneficiados pela aceleração do gasto governamental e pelo conflito em curso no Oriente Médio. Na Grande Los Angeles, as locações ligadas a aeroespacial e defesa no primeiro semestre de 2026 superaram em 30% o total de 2025 e em mais de 140% o total de 2024, segundo a CBRE. Trata-se de inquilinos sensíveis à localização, cujas decisões imobiliárias são pautadas pela proximidade de talento em engenharia e pela necessidade de ambientes altamente seguros.
Seletividade
A conclusão do Morgan Stanley é de que a demanda reacelera, o desenvolvimento segue disciplinado e a vacância se normaliza, com fontes duráveis de absorção que vão muito além da logística tradicional. O desempenho, porém, permanecerá desigual por geografia e tipo de ativo: o ambiente bifurcado, com ativos e localizações atrelados ao super-ciclo, exige uma abordagem seletiva de investimento, próxima ao “stock picking”.
Fonte: Morgan Stanley Investment Management / Morgan Stanley Real Estate Investing — “Structural Drivers Propel U.S. Industrial’s Next Growth Wave”, por John Vitou, agosto de 2026. Dados de CBRE Research, JLL, Stream Realty, KBC, Morgan Stanley Research e MSREI Strategy.
