Os fundos imobiliários (FIIs) podem, em breve, voltar a uma posição de protagonismo no mercado de investimentos. Após um período relativamente contido, a categoria tem apresentado recuperação na bolsa, e potenciais mudanças na regulamentação — como as sugeridas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que recentemente lançou consulta pública a respeito do tema — podem dar ainda mais fôlego para esses fundos.
Na visão dos especialistas Bruno Nardo, sócio e gestor de multiestratégia da RBR Asset, e Marx Gonçalves, head de fundos listados do research da XP, o momento é de recuperação generalizada dos FIIs, por diferentes motivos. Em sua análise, Nardo destacou que “o ano de 2024 se encerrou com valuations de mercado bastante depreciados, fazendo com que a base comparativa ajude neste desempenho de 2025” — mas que, apesar do desempenho de 2025, os fundos imobiliários de forma geral seguem na média, com desconto relevante para valor patrimonial, especialmente ao se analisar um retrospecto mais longo, como os últimos 10 anos.
Gonçalves, por sua vez, entende que o fator principal é o fechamento dos juros futuros. “Há um entendimento de que os FIIs são mais associados à Selic, mas isso não é verdade, eles são mais influenciados pelas variações das taxas de juros futuros, aquelas taxas dos tesouros pré-fixados, tesouros IPCA+”, afirmou o especialista da XP. “Do final do ano passado até o momento, a gente teve um fechamento principalmente das taxas pré-fixadas. Isso contribuiu bastante para uma melhor precificação e uma melhora do apetite ao risco dos investidores.”
Os especialistas também mencionam a expectativa de início do ciclo de corte de juros, que cumpre o papel de atrair capital para os ativos de risco a fim de remunerar seu capital. “A nosso ver, estamos apenas no início desse ciclo de atração de capital”, afirma Nando.
A recuperação dos FIIs é, na visão de ambos, algo generalizado, com um crescimento de 19,3% entre os fundos de tijolo no acumulado de 2025, enquanto os FIIs de papel subiram 14,7%. Gonçalves lembra que a diferença é esperada, dado que os FIIs de papel sofreram menos em 2024 — portanto, a recuperação é naturalmente menor.
“A recuperação é generalizada, mas não linear”, afirma Nando. “Os fundos de tijolo apresentam recuperação importante no ano e, apesar do bom desempenho dos fundos de papel mais uma vez, superam o desempenho da classe crédito até aqui em 2025.”
“As classes de Shopping e Logísticos se destacam até o fim de outubro deste ano, com os fundos de ativos Corporativos ficando para trás em termos de desempenho”, acrescenta o especialista da RBR. “A classe de ativos corporativos atualmente negocia com grande desconto para o Patrimônio, o que pode indicar uma oportunidade.”
Já em relação aos fundos de papel, o esperado é que a eventual redução na taxa de juros cause impactos diferentes a depender da segmentação observada.
“Para os fundos de CDI+, caso a queda de juros se consolide, é esperada uma queda nos dividendos esperados, mas ainda em níveis extremamente elevados ao analisarmos o histórico dos últimos 10 anos, permanecendo como uma excelente alternativa de investimento a nosso ver”, analisa Nando. “Para os fundos de Inflação+, a queda de juros tende a ser positiva do ponto de vista patrimonial com os CRIs investidos pelos fundos se valorizando, e com isso o valor patrimonial tende a acompanhar tal valorização. Quanto aos rendimentos, esperando que permaneçam estáveis, mas que no relativo tende a ser positivo dado que os fundos de CDI+ tendem a reduzir seus dividendos.”
O especialista da RBR também entende que os Hedge Fund tendem a ser os menos sensíveis à queda de juros, visto que as posições de Inflação+ de fundos listados e ativos reais tendem a se beneficiar de um ambiente de queda de juros.
Propostas da CVM
No que diz respeito às regras dos FIIs, os entendimentos são diferentes. Para Nando, elas já foram mais defasadas do que são atualmente, enquanto que para Gonçalves, elas não estão descompassadas, ainda que possam haver aprimoramentos como os sugeridos pela CVM — a minuta da comissão apresenta propostas com a possibilidade de subordinação entre subclasses de cotas, ajustes nas regras sobre recompra e ofertas públicas de aquisição de cotas, tratamento do reembolso de cotistas dissidentes de deliberações assembleares, aprimoramento da representação dos cotistas e revisão de regime de informações periódicas.
“Pessoalmente, considero como ponto mais relevante justamente a recompra de cotas, que já está em vigência por alguns fundos”, diz Gonçalves, acrescentando que a recompra acaba contribuindo para uma melhor precificação, uma menor distorção do preço da cota de mercado. “O segundo ponto importante é sobre as assembleias e quóruns de deliberação, com a redução dos quóruns qualificados para fundos de determinada quantidade de cotistas. Na minha concepção, isso é muito positivo, porque se essa assembleia exige um quórum qualificado que demanda muitos cotistas participando, com a base pulverizada, isso dificulta a implementação, a modernização dos regulamentos.”
Nando também vê um acerto na proposta da CVM relativa aos quóruns, e entende que a mudança facilitaria o sucesso na realização de assembleias nos fundos com base pulverizada de cotistas, além de reduzir os custos operacionais desses eventos. Ele também destaca a potencial mudança na subordinação entre subclasses de cotas, que entende como “a mais relevante” entre as sugestões lançadas para consulta pública.
“A proposta da subordinação entre subclasses de cotas, com emissão de cotas seniores, mezanino e subordinadas destinadas a investidores de varejo, é a mais relevante”, afirma Nando. “É uma mudança que trará um grande avanço para a indústria por força do grande leque de estruturas de securitização possíveis para o setor.”
Questionados se sentiram falta de alguma proposta dentre as levantadas pela CVM, os especialistas citaram pontos diferentes. Para Gonçalves, o regime de distribuição devia ter sido um tema contemplado pela comissão, lembrando que o ponto chegou a ser discutido na época da MP 1.303 — a medida provisória estabelece novas regras para a tributação de aplicações financeiras e ativos virtuais no Brasil, definindo como seriam tributados os rendimentos de investimentos, incluindo ações, fundos de investimento, derivativos e criptoativos.
“Atualmente, os FIIs respeitam o regime do lucro caixa, que é previsto na lei dos FIIs. Isso gera uma insegurança grande no mercado, e é um tema que está em aberto ainda”, analisa o especialista da XP. Entretanto, ele reconhece ser uma temática que demanda mais tempo e mais conversas com o mercado, e que pode ter ficado de fora para ser discutida com mais atenção no futuro.
Nando, além de citar também o regime de distribuição, mencionou ter sentido falta da abordagem acerca das regras de diferimento das despesas no âmbito da constituição do fundo e da realização de suas ofertas, temas que afirmou serem enfrentados pela indústria “quase diariamente”.
O prazo para envio de sugestões e comentários para a CVM vai até 30 de janeiro de 2026, conforme o edital que orienta a consulta pública.
Fonte: Capital Aberto
