É quase senso comum dizer que o investidor brasileiro gosta de duas coisas: imóveis e renda. Assim, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) parecem ser o investimento ideal. No entanto, com o Ifix (índice da B3 que mede o desempenho médio dos principais FIIs negociados na bolsa brasileira) perto de sua máxima histórica e com a Selic nas alturas, há quem se pergunte se ainda há espaço para investir neles. Para alguns painelistas da Expert XP, a resposta é clara: existem muitas oportunidades, especialmente devido ao futuro da taxa básica de juros e à entrada de investidores estrangeiros e institucionais nesses produtos.
Após registrar queda de quase 6% no ano passado, o Ifix se recupera neste ano e, até agora, já subiu mais de 10%. No começo de julho, inclusive, ele atingiu sua máxima histórica. A recuperação, segundo analistas, se deve a diferentes fatores. O primeiro deles é a maior previsibilidade do futuro da Selic. O segundo, no entanto, é o fato de o índice ser de “retorno total”, como destaca Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research. Isso significa que ele considera tanto os dividendos pagos quanto os preços das cotas. Portanto, ao redistribuir os dividendos, o índice sobe, ainda que as cotas continuem depreciadas.
Assim, com as cotas ainda baratas e a Selic mais previsível, mais investidores olham para os FIIs, inclusive os estrangeiros e institucionais. “Há dois anos, 70% do investimento nos mais de 400 FIIs listados na B3 eram feitos por pessoas físicas. Essa fatia caiu para 50% neste ano. Do outro lado, há o investidor estrangeiro, que antes não aplicava nos fundos imobiliários brasileiros e hoje contribui com 20% do total investido”, diz Gustavo Ribas, gestor da Navi Capital.
Rodrigo Abbud, chefe de gestão do Patria, explica que parte da retração das pessoas físicas está ligada ao receio da volatilidade do mercado, já que muitos ainda operam com visão de curto prazo, ao contrário dos institucionais. Segundo ele, a entrada desses agentes qualificados pode se refletir em valorização das cotas.
Existe uma percepção de que, mesmo com os juros ainda em patamar elevado, muitos fundos estão com cotas negociadas abaixo do valor considerado justo em relação ao seu valor patrimonial. Isso significa, portanto, que há espaço para uma valorização no médio prazo, especialmente quando a Selic começar a cair, como destaca Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela estratégia imobiliária na Valora Investimentos. “Eu ainda enxergo muita oportunidade de crescimento de preço. Isso para o médio prazo, em 18 e 24 meses. Mas o caminho pra lá não é uma linha reta. O Brasil é um eletrocardiograma”, diz Vedrossi.
Marx Gonçalves, chefe da área de fundos listados no Research da XP, destaca ainda que o movimento de queda nos juros futuros, que começou mesmo antes da Selic recuar, já impulsionou os FIIs. “Nossa equipe da XP espera uma queda de juros no começo do próximo ano, que pode até adiantar se o dólar ajudar. Fizemos um estudo e vimos que, em média, o investidor que se antecipa de seis a oito meses antes do início do corte da Selic tem um excesso de retorno que varia entre 6% a 8% em relação ao CDI. Portanto, a hora de estar posicionado é agora. Quem deixa para investir um dia após o início do corte, tem uma queda significativa nessa possibilidade”, diz.
Segundo os especialistas, há oportunidades nos diferentes tipos de FIIs. Gonçalves, da XP, destaca que os produtos de papel (que investem em títulos ligados ao setor imobiliário) e os de tijolo (que investem em imóveis físicos) “não são antagônicos”.
“Vejo papel e tijolo para uma carteira vencedora, além dos FOFs [fundos de fundos]. Num cenário com juros altos, inflação desacelerando e que os FIIs de papel ainda negociam com desconto, com baixo risco de crédito, prefiro uma carteira de 50% papel, 40% tijolo e os outros 10% de FOFs, que estão muito descontados hoje”, diz.
Apesar das oportunidades, um ponto de atenção dos analistas é a questão tributária. A possível aprovação da Medida Provisória (MP) 3.003, que prevê a tributação de 5% sobre ativos isentos como LCI, LCA, CRI, CRA e fundos imobiliários tem gerado incertezas no mercado.
Fonte: Valor Econômico
