Por Adriana Mattos, Valor — São Paulo
19/06/2023 17h15 Atualizado há 5 horas
Fundos imobiliários procuraram na semana passada a JHSF, empresa do setor imobiliário focada em alta renda, para verificar se há espaço para uma negociação envolvendo a compra de participação da empresa nos empreendimentos Shopping Bela Vista, em Salvador e no Shopping Ponta Negra, em Manaus.
Segundo apurou o Valor, a JHSF acenou que “na condição certa” há interesse da companhia num eventual acordo, e fundos já começaram a se mexer no sentido de estruturar carteiras incluindo os ativos da JHSF.
Já há algum tempo, a JHSF sinaliza interesse em buscar outros caminhos para os dois shoppings, que acabaram fora do foco do grupo do ponto de vista estratégico. A JHSF se consolidou em ativos “premium” principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, e não opera mais nada em Manaus. Na Bahia, tem apenas os restaurantes Fasano em Salvador e Trancoso.
“Até por uma questão de posicionamento geográfico, Manaus e Salvador ficaram meio descolados da estratégia deles”, diz um gestor de fundo interessado nos ativos.
A empresa tem 26% do Shopping Bela Vista, com 191 lojas, e 40% do Shopping Ponta Negra, com 152 lojas.
Uma segunda fonte lembra que há outros pontos que podem estar sendo considerados nessa decisão pelos controladores da JHSF, do empresário Zeco Auriemo. “Se você pegar o shopping de Salvador, por exemplo, ele até é bem locado, mas não é um ativo espetacular, e hoje é um equipamento sem muita perspectiva, se comparar com os outros investimentos e projetos deles”, diz um diretor de administradora de shoppings do país.
Os destaques frequentes nos balanços trimestrais do grupo, em vendas, têm sido o Shopping Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet — os últimos relatórios não mencionam Manaus e Salvador.
Semanas atrás, fundos administrados pela JHSF Capital adquiriram 33% da Gazit-Globe no Cidade Jardim, por R$ 560 milhões. A JHSF entrou com fatia minoritária nessa compra, diz fonte.
Antes de uma negociação envolvendo Salvador e Manaus, a JHSF tem que abrir o direito de preferência a outros acionistas (há preferência nas mesmas condições apresentadas por potenciais interessados) e isso deve ser feito, casos as conversas avancem. Não há negociação em andamento ainda.
Em relação a valores possíveis, um segundo gestor entende que seria possível conseguir “algo como um ‘cap rate’ entre 8% e 9% em cima do NOI médio de 2022 e 2023”, afirma. O “cap rate” é o valor da renda anual do shopping, medida pelo NOI, dividida pelo valor do investimento.
O NOI é a sigla para “Net Operating Income”, ou Receita Operacional Líquida. É um indicador frequentemente usado no setor imobiliário, e corresponde à diferença entre a receita gerada pelo negócio e os gastos operacionais.
O fundo imobiliário da XP Malls tem quase 25% do Bela Vista e 40% do Ponta Negra desde 2018, e deve avaliar a opção de compra no momento adequado, diz uma fonte.
Na semana passada, três diferentes fundos procuraram a JHSF para sondar terreno para um acordo. Os gestores viram possibilidade de negociação considerando que o grupo chegou a mencionar ao mercado, anos atrás, interesse em sair dos ativos. Há investidores querendo ampliar fundos de sua base e outros buscando criar novos veículos de investimento.
“Acontece que os fundos se antecipam a uma mudança de direção do mercado, e já com a expectativa de queda de juros e reaquecimento do segmento de renda variável, eles buscam opções antes que a curva de recuperação comece, até para já estarem preparados para isso”, disse uma outra pessoa a par do tema.
Há investidores institucionais já voltando a colocar algum dinheiro nesses fundos e gestores preparando ofertas para vendas na pessoa física”, afirma essa fonte.
Se esse movimento avançar, a JHSF pode reduzir um pouco mais a sua alavancagem, que já vem caindo nos últimos anos, e pode ainda alocar os recursos em novos investimentos em planejamento — está em andamento, por exemplo, o projeto imobiliário Reserva Cidade Jardim, dentro do Complexo Cidade Jardim, previsto para 2026, com menos de 15% dos custos incorridos, e com o valor do metro quadrado mais alto da JHSF.
Procurada pela reportagem, a JHSF afirma que gosta dos ativos, mas que se aparecer uma boa proposta, ela será estudada.
Fonte: Valor Econômico
