Uma bolha está prestes a estourar no mercado de condomínios dos Estados Unidos?
O dinheiro continua a fluir na maioria dos setores da economia, mas a demanda por moradias multifamiliares começou a diminuir, causando preocupações entre especialistas sobre um aumento na inadimplência de empréstimos e execuções hipotecárias.
Uma dessas propriedades que teve problemas é um complexo de apartamentos de três andares localizado a 30 minutos de carro do Aeroporto Internacional Austin-Bergstrom, no Texas. Seu antigo proprietário, a GVA, deixou de pagar os empréstimos no fim de 2023 e o vendeu para um terceiro.
O site da propriedade, com mais de 300 unidades, mostra uma piscina estilo resort, mas o local agora está quase deserto, e o novo proprietário manteve a piscina trancada desde sua aquisição.
A propriedade residencial há muito é considerada o sonho americano por excelência, mas a parcela de casas unifamiliares está em declínio. Embora ainda representem 90% das casas, a parcela de moradias multifamiliares aumentou acentuadamente desde a década de 2010. Esses complexos são, em sua maioria, de propriedade de investidores institucionais, fundos de investimento imobiliário e outros, que alugam unidades nos edifícios.
A GVA comprou a propriedade em Austin durante a pandemia de covid-19, esperando uma demanda rápida de pessoas que queriam escapar da vida urbana. A empresa também estava ansiosa para aproveitar os custos de financiamento mais baixos devido à política de juros zero do banco central americano (Fed). Mas, como o Fed posteriormente aumentou as taxas de juros para combater a inflação, a empresa enfrentou uma crise de liquidez e foi forçada a se desfazer de suas propriedades.
“Temos um excesso de casas para aluguel e venda, causando uma queda de 25% nos preços de venda e uma queda de 10% nos aluguéis desde o pico em 2021”, disse um corretor imobiliário de Austin, Matt Holm. “Até que as taxas de juros caiam, haverá mais sofrimento no mercado imobiliário no futuro previsível.”
A oferta de novas casas, muitas das quais foram concebidas durante a pandemia, ainda não atingiu o pico no Cinturão do Sol, que se estende pelo sul e sudoeste do país. Em abril, um recorde de 1,61 milhão de unidades ainda estava em construção, com condomínios respondendo por 60% delas, de acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos.
Os preços dos condomínios caíram cerca de 20% em todo o país no quarto trimestre de 2023 em relação ao pico atingido no segundo trimestre de 2022, de acordo com o Fed. Em um relatório recente, o banco central deu a entender que os preços podem cair ainda mais.
Scott Trench, executivo-chefe (CEO) da BiggerPockets, uma rede on-line de investidores imobiliários, disse que, à medida que os preços dos imóveis caem, “os proprietários de multifamiliares estão tentando se segurar, esperando que algo nas condições de mercado mude antes que sejam forçados a vender e registrar grandes perdas”.
Os proprietários de imóveis também sofrem com prêmios de seguro mais altos e outros custos de manutenção. Os prêmios do seguro residencial aumentaram 9% no ano passado, de acordo com o Escritório de Estatísticas do Trabalho dos Estados Unidos. Com a taxa de vacância ainda alta, os proprietários têm dificuldade em repassar o custo aos locatários.
O saldo de empréstimos para propriedades multifamiliares totalizou US$ 2,2 trilhões no fim de 2023, respondendo por cerca de 60% do total de empréstimos para propriedades comerciais, que mostram sinais crescentes de inadimplência.
A taxa de inadimplência para empréstimos multifamiliares atingiu uma alta histórica de 0,44% em janeiro, superando o recorde registrado durante a crise financeira global em 2008, de acordo com a compradora de hipotecas dos Estados Unidos Freddie Mac.
Julie Solar, diretora sênior da Fitch Ratings, disse que “durante a crise financeira global, as perdas não atingiram o pico até quase dois anos após o ápice nas inadimplências”.
A Freddie Mac espera que empréstimos imobiliários no valor de US$ 500 bilhões vençam em 2024 e 2025. Se os tomadores não puderem refinanciar os empréstimos, eles serão forçados a vender propriedades a preços mais baixos, possivelmente alimentando declínios nos preços gerais dos imóveis.
O desastre de 2008 foi desencadeado por um aumento acentuado em empréstimos subprime inadimplentes e uma queda na capacidade de crédito dos bancos que os processaram. O mercado imobiliário dos Estados Unidos poderia desencadear outra crise financeira?
Fonte: Valor Econômico
