O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou 2025 com um sinal raro de equilíbrio entre oferta e demanda. A taxa de vacância nacional caiu para 7,7%, o menor nível já registrado na série histórica, segundo a pesquisa First Look da JLL.
Ao longo do ano, quase 3 milhões de metros quadrados de novo estoque entraram em operação no país. Foram 81 empreendimentos entregues em 19 estados, evidenciando a ampliação geográfica dos investimentos. Desse total, 39 projetos foram expansões de condomínios existentes, enquanto 42 ocorreram em novas localidades.
Segundo André Romano, gerente da divisão industrial e logística da JLL, o dado reflete uma mudança na estratégia dos investidores. “Há uma aposta crescente no desenvolvimento faseado dos empreendimentos, o que permite calibrar oferta e absorção ao longo do tempo”, afirma.
Mesmo com o volume alto de entregas, o mercado absorveu os novos ativos de forma consistente. O preço médio nacional de locação chegou a R$ 30,7 por metro quadrado, alta de 7,8% em um ano, indicando pressão de demanda sobre os ativos de melhor qualidade.
São Paulo concentra estoque e negociações
O estado de São Paulo manteve sua posição como principal polo logístico do país. Em 2025, concentrou cerca de 1,5 milhão de metros quadrados em novos empreendimentos — aproximadamente 50% de todo o estoque entregue no Brasil.
Com preço médio de locação de R$ 34,5 por metro quadrado, acima da média nacional, o estado seguiu atraindo grandes operações. Um dos destaques do quarto trimestre foi a locação de 102 mil metros quadrados pela TK Logística, empresa ligada ao Grupo Toyota do Brasil, na região de Sorocaba.
“São Paulo combina volume de investimento com qualidade da demanda”, afirma Rafael Picerni, analista de pesquisa da JLL. Segundo ele, ativos bem localizados já atingem valores próximos de R$ 45 por metro quadrado. A concentração de operações estratégicas sustenta preços mais elevados.
E-commerce segue como motor
O varejo e o e-commerce continuaram entre os principais vetores de demanda em 2025. Mercado Livre e Shopee lideraram as maiores ocupações do ano em condomínios de alto padrão, reforçando a estratégia de expansão dos centros de distribuição no país.
O Mercado Livre absorveu 481,9 mil metros quadrados em 2025, elevando sua ocupação total para 2,51 milhões de metros quadrados, além de manter 272,7 mil metros quadrados pré-locados. A Shopee veio na sequência, com 422,2 mil metros quadrados absorvidos no ano e ocupação total de 1,13 milhão de metros quadrados.
Amazon, Bridgestone do Brasil e TK Logística completam o grupo das maiores absorções do período, segundo dados da JLL. Empresas de logística integrada, como ID Logistics e Ceva Logistics, também aparecem entre os principais ocupantes, refletindo a terceirização crescente das operações.
André Romano destaca que, apesar de estratégias distintas, as grandes plataformas digitais mantêm o mesmo objetivo. “Uma aposta em grandes hubs logísticos e outra em maior dispersão regional, mas ambas focadas em velocidade e eficiência no atendimento ao consumidor final”, afirma.
Ranking das ocupações por empresas em 2025
1. Mercado Livre
Área absorvida em 2025: 481.983 m²
Ocupação total: 2.511.125 m²
Pré-locado: 272.746 m²
2. Shopee
Área absorvida em 2025: 422.289 m²
Ocupação total: 1.136.552 m²
Pré-locado: 45.548 m²
3. Amazon
Área absorvida em 2025: 140.988 m²
Ocupação total: 643.015 m²
Pré-locado: 11.881 m²
4. Bridgestone do Brasil
Área absorvida em 2025: 116.496 m²
Ocupação total: 117.496 m²
5. TK Logística do Brasil
Área absorvida em 2025: 106.120 m²
Ocupação total: 121.826 m²
6. Grupo Belmicro
Área absorvida em 2025: 70.000 m²
Ocupação total: 99.362 m²
7. GrupoSC (Santa Cruz Medicamentos / Panpharma)
Área absorvida em 2025: 64.551 m²
Ocupação total: 341.282 m²
8. ID Logistics
Área absorvida em 2025: 64.474 m²
Ocupação total: 237.637 m²
Pré-locado: 97.800 m²
9. Ceva Logistics
Área absorvida em 2025: 52.506 m²
Ocupação total: 146.448 m²
10. Transbuiatte
Área absorvida em 2025: 45.091 m²
Ocupação total: 54.051 m²
Ritmo deve continuar em 2026
Para 2026, a expectativa do setor é de manutenção do ritmo observado em 2025, com novas entregas e absorção distribuídas por diferentes regiões do país. A combinação de demanda estrutural, reorganização das cadeias produtivas e regionalização das operações segue sustentando o mercado.
“Mesmo com a continuidade das entregas, a tendência é de um mercado ativo, com bom volume de negociações e vacância em níveis saudáveis”, afirma Picerni.
Com preços em alta, vacância mínima e demanda ancorada em grandes operadores, o mercado de galpões logísticos entra em 2026 com sinais claros de maturidade, conclui Romano, destacando que decisões de investimento e ocupação estão cada vez mais alinhadas ao longo prazo.
Fonte: Exame
