Em um momento de capital caro para se investir, os condomínios logísticos que ficam dentro ou logo ao redor da capital paulista, que reúne o maior público consumidor do país, são considerados os tiros mais seguros, embora também custem mais, porque a competição pelos terrenos eleva o preço das áreas. A conta tem compensado.
Levantamento da consultoria imobiliária CBRE aponta que 1 milhão de metros quadrados de novos galpões de alto padrão devem ser entregues em um raio de até 15 quilômetros de São Paulo até o final de 2026, o que vai representar um crescimento de 50% nesse tipo de área.
A demanda do setor de e-commerce tem crescido e sustentado um aumento real no preço pedido para o aluguel dos galpões, como afirmam os desenvolvedores. Enquanto o preço pedido por metro quadrado, ao mês, vai de R$ 20 a R$ 25 reais no raio 120 km de São Paulo, no raio 15 km fica entre R$ 38 e R$ 45, aponta a CBRE.
Dados da consultoria Buildings mostram que o setor de e-commerce “mais do que dobrou” sua participação nos projetos logísticos mais próximos da capital, de 2024 para 2025. Hoje responde por 37% da área ocupada.
E deve seguir ganhando espaço. A empresa prevê a entrega de 105 mil m2 de galpões nessa região ainda em 2025, dos quais 66 mil já foram pré-locados pelo Mercado Livre, hoje o maior ocupante do raio 15 km, com 84 mil m2 de galpões.
A taxa de vacância na região também permanece menor do que a média do Estado. Segundo a CBRE, ficou em 4,8% em junho, ante 8,9% da média paulista, que já é considerada baixa. Tudo isso faz com que investidores insistam em encontrar áreas para desenvolver projetos ali.
“Hoje, faz sentido investir exatamente onde o nível de preço garante um retorno para o investimento que vai ser feito”, diz Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, que constrói e aluga condomínios logísticos. A empresa tem dois projetos em obras dentro desse raio, e mais um terceiro em fase de desenvolvimento.
Os dois em construção, em Taboão da Serra e Guarulhos, vão somar 365 mil m2 e serão entregues até o final do próximo ano. Já o terceiro, dentro da cidade, onde ficava uma antiga fábrica da Antarctica, na Mooca, está em desenvolvimento. “A cidade já está adensada, você precisa reposicionar essas fábricas, esses galpões antigos, para o mundo moderno”, afirma. A empresa vai investir R$ 1,6 bilhão nesses projetos, nos próximos três anos.
Quanto mais para dentro da cidade, maior a competição que esses projetos enfrentam com o setor residencial, que também demanda terrenos grandes.
Áreas propícias para condomínios logísticos, com bom acesso a rodovias, também costumam ser boas para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida. “Existe briga de players que vão desenvolver e já tiveram projetos que poderiam ser logísticos e foram direcionados para residencial”, conta Daniel Barberini, diretor de industrial e logística da CBRE.
Nem sempre é preciso “vencer” o setor residencial. No projeto em desenvolvimento pela GLP, será feita uma parceria com uma incorporadora, que vai utilizar parte do terreno. As duas finalidades podem coexistir, afirma Dias, se o projeto já for pensado para isso e prever as adequações viárias necessárias.
Encontrar terrenos é o grande desafio para expandir a atuação no raio 15 km, destaca o executivo. “A gente brinca que Deus parou de criar terreno há muito tempo”, diz, e aqueles que ainda estão disponíveis, geralmente não estão livres por acaso – carregam problemas que precisam ser resolvidos com mais investimento e paciência.
A Goodman, que também desenvolve e aluga galpões logísticos, deve entregar em novembro um condomínio de 60 mil m2 na Avenida do Estado, em Santo André, onde antes ficava uma fábrica da empresa química Rhodia. “A Goodman devolveu à comunidade de São Paulo e Santo André áreas que eram contaminadas”, dizem Eduardo Cimino, “head” de transações, e Tamara Mereb, diretora de “asset management” e transações da empresa.
A empresa também adotou um modelo diferente de operação para conseguir um terreno na Zona Sul onde fica uma fábrica da Avon. Foi feito um contrato de “sale and leaseback” (venda seguida de locação). A empresa comprou o terreno da fábrica, mas prevendo manter o espaço em operação pela Avon até junho de 2026. Só depois disso será feito um “retrofit” (reforma) para transformar a fábrica em galpão logístico.
Além da concorrência com o setor residencial, os terrenos nas zonas urbanas são demandados pelo setor de infraestrutura e transporte. Reportagem do jornal “Diário do Grande ABC”, publicada na semana passada, afirmou que o Metrô tem interesse em usar o terreno da antiga fábrica da Rhodia, em Santo André, como pátio de manobras da futura linha 20-Rosa, o que exigiria a desapropriação do espaço – e do projeto da Goodman. A desenvolvedora nega que isso vá acontecer e afirma que o prefeito da cidade esteve no local há poucas semanas, em um evento da companhia. “As obras estão avançadas, já plantamos as primeiras árvores”, afirma Cimino.
Sem o espaço da Goodman, outro alvo do Metrô seria o terreno da antiga fábrica da Ford, em São Bernardo do Campo, comprado pela desenvolvedora de galpões logísticos Prologis. O projeto da companhia, ainda em fase de desenvolvimento, poderia criar cerca de 500 mil m2 de novos galpões.
Procurado pelo Valor, o Metrô afirmou, em nota, que “possíveis alterações no traçado, bem como a localização de estações e dos pátios da futura Linha 20-Rosa, ainda estão em estudo e serão definidas durante a elaboração do Projeto Básico, cuja conclusão está prevista para o final de 2026”.
A Prologis também foi procurada. Em nota, disse que a aquisição da área “foi uma decisão estratégica global, alinhada com a visão da companhia de ampliar de forma significativa seus investimentos e operações no Brasil”.
Ainda segundo a empresa, é um movimento “voltado à transformação da área em um centro de negócios e inovação, com impactos positivos diretos e indiretos para a economia local e nacional”, onde a companhia já “investiu bilhões” em desenvolvimento.
Fontes próximas à Prologis afirmam não terem recebido qualquer notificação por parte do Metrô, até o momento.
Com tanto interesse pelos espaços disponíveis dentro do raio 15 km de São Paulo, o aumento de 50% no estoque de galpões deve aumentar apenas pontualmente a vacância, afirma Barberini, e não é esperado que os preços mudem de patamar.
Fonte: Valor Econômico
