Por Adriana Cotias, Valor — São Paulo
06/12/2023 21h59 Atualizado há 11 horas
Com o anúncio formal da aquisição da área de fundos imobiliários do Credit Suisse (CS) por até R$ 650 milhões, o grupo Pátria Investimentos vai ganhar um atalho de cerca de R$ 12 bilhões para avançar num segmento considerado alvo e que já traçava um caminho nos últimos anos. Pelos dados da Anbima, ao fim de outubro a gestora brasileira, que tem ações listadas na bolsa americana Nasdaq, tinha um patrimônio total de R$ 45,7 bilhões.
Pelo acordo fechado com o UBS, que concluiu a compra das operações do Credit Suisse globalmente em julho, o Pátria deve assumir oito fundos, com mais de 900 mil investidores, além do time de 26 pessoas, liderado por Augusto Martins, no comando da área de ativos imobiliários desde outubro 2018. Antes, ele tinha passado mais de uma década na Rio Bravo como sócio e colíder da mesma área.
Houve um alinhamento econômico de longo prazo para acertar a ida da equipe inteira nas negociações feitas nos últimos dias. O compromisso é ficar cinco anos, disse ao Valor uma fonte a par do negócio. Ao lado de Martins estão nomes como Bruno Margato, que toca as estratégias de logística, renda urbana e industrial; Pedro Galvão, à frente dos fundos de fundos de recebíveis e do portfólio residencial; além de Sarita Costa, responsável pela controladoria dos fundos.
Do processo competitivo inicial, que contou com quase uma dezena de interessados, só Pátria e Vinci sobraram na etapa final. O valor do negócio, que começou com o Pátria com a maior oferta na mesa, foi concluído por US$ 130 milhões. O pagamento será em duas tranches, uma na assinatura do acordo e o restante depois que as assembleias de cotistas estiverem finalizadas para a transferência da gestão.
Em julho de 2022, o Pátria se associou à VBI Investimentos, ficando com uma fatia de 50% do negócio numa primeira etapa, e acertando levar a outra metade num intervalo 24 a 36 meses, numa transação envolvendo caixa e ações. No acordo selado agora, só em dinheiro, os negócios não se misturam e o time do CS segue em paralelo. Com esse conjunto, o Pátria passa a reunir cerca de R$ 20 bilhões em estratégias de ativos imobiliários, não só em fundos.
Na expansão no segmento imobiliário, o Pátria tem a estratégia de fazer um mix entre crescimento orgânico e inorgânico, diz Marcelo Fedak, sócio da gestora. “O que acabou acontecendo agora é que apareceu um processo competitivo e que obviamente se encaixava nessas ambições”, diz. “E traz um time capaz, com ‘track record’ comprovado. Incorpora dentro do Pátria e segue crescendo com ele. A gente perseguiu isso com afinco.”
A venda da divisão de fundos imobiliários do CS pelo UBS para o Pátria precisa de aval do Conselho Administrativo da Defesa Econômica (Cade). Depois, os cotistas vão ter que aprovar a transferência dos fundos para a nova gestora.
O maior fundo imobiliário da estrutura do CS, o CSHG Logística, tem quase 400 mil investidores e um patrimônio de R$ 5,2 bilhões. A gestora fez uma oferta subsequente de cotas em plena operação de salvamento do Credit Suisse pelo UBS, o casamento arranjado pelas autoridades suíças em março, para evitar uma crise sistêmica.
Quem acompanha o setor diz que a parte “mais fácil” foi a venda e que a dificuldade vai ser mobilizar e converter dezenas de milhares de cotistas em votos afirmativos. Para a mudança da gestão, o quórum mínimo exigido pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é de 25%, esse é o “ônus da pulverização”, porque esbarra na falta de interesse do investidor em ser ativo em processos desse tipo. No fundo de logística, precisaria da aprovação de donos que representem 100 mil cotas, por exemplo.
No mercado brasileiro, nunca houve coleta de assinaturas para um fundo de 50 mil investidores, observa um executivo. Plataformas de investimentos, como XP ou BTG, grandes responsáveis pela democratização dos fundos imobiliários, poderiam entrar nesse jogo, usando tecnologia para estimular o voto eletrônico, notificações (“push”) e os seus assessores de investimentos para engajar o público-alvo, levando a notícia para a frente do cotista.
“Vamos usar todo tipo de ferramenta para dar visibilidade, convencer as pessoas a participarem”, diz Fedak, citando “lives” e visitas a investidores que estão concentrados em algumas casas, falando com quem está na ponta da distribuição e até influenciadores, já que o tema fundos imobiliários é bastante popular nas redes sociais e em blogs especializados. “A gente vai falar com todos. A XP tem um ‘market share’ enorme do mercado, os distribuidores são parte da equação.”
A publicidade dada à transação também ajuda a atingir todos os públicos, afirma Daniel Sorrentino, sócio do Pátria. “A gente vê um caminho de longuíssimo prazo para o Pátria para somar VBI mais CS na gestão e trazer resultados satisfatórios para todo mundo.”
Para o executivo, o revés sofrido com os investimentos numa rede de 13 shoppings centers da Tenco, por meio de fundos (FIP) de situações especiais, não deve pesar contra, já que naquele caso foi um problema específico e o produto era dirigido a investidores profissionais. “São bases diferentes com riscos diferentes”, diz. “A gente espera que a recepção dos cotistas seja positiva. De um lado tem a manutenção da equipe de gestão, é um tema importante, mas dentro de uma casa especializada no mercado imobiliário e de ativos alternativos.”
Sorrentino também descarta a hipótese de que a convocação das assembleias deixe uma porteira aberta para uma gestora oportunista atravessar o processo. “Nesse mercado, especialmente entre ‘players’ que têm alguma escala, as pessoas entendem e respeitam o processo. Nossa expectativa é que não aconteça esse tipo de ativismo. Eventos no passado foram isolados e muito pontuais, não acho que alguém vá buscar essa agenda.”
Fonte: Valor Econômico
