O principal índice dos fundos imobiliários (FIIs) iniciou 2026 renovando as máximas históricas. Em janeiro, o IFIX registrou alta de 2,27%, a 3.860 pontos. A recuperação dos fundos imobiliários ocorre mesmo em um ambiente de juros elevados e incertezas macroeconômicas persistente. Em 2025, os FIIs encerraram o ano com uma das melhores performances de sua história recente. A alta no ano passado ficou em 21,15%, movimento que analistas atribuem a uma combinação entre correção de preços após um período de forte desvalorização e melhora gradual dos fundamentos operacionais dos fundos.
A recuperação ocorre após uma queda acentuada entre o fim de 2024 e o início de 2025, período em que o índice acumulou recuo próximo de 9%, sem que houvesse deterioração relevante na operação dos ativos. “Os fundos ficavam muito amassados e sem ter uma deterioração operacional”, afirma Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII.
Segundo Barbosa, a trajetória positiva ao longo de 2025 foi marcada por apenas dois meses de queda, com dez meses de valorização entre fevereiro e dezembro. Ainda assim, o analista pondera que o movimento não pode ser analisado apenas sob a ótica de curto prazo. “Não são seis meses de alta. A gente tem um contexto de 2025 muito forte para os fundos imobiliários”, pondera.
Os dados de valuation reforçam a leitura de que, apesar da alta recente, parte do mercado segue negociando abaixo do valor patrimonial. Levantamento do Clube FII indica que o setor ainda apresenta, em média, desconto de cerca de 7% em relação ao valor patrimonial, embora distante do patamar observado em janeiro de 2025, quando o desconto médio chegou a 17%. O segmento de escritórios permanece como o mais pressionado, com deságio superior a 25%, enquanto os fundos de papel operam mais próximos do valor patrimonial.
A performance, no entanto, tem sido desigual entre os segmentos. Os fundos de varejo lideraram os ganhos recentes, com retorno acumulado superior a 25% no período analisado, seguidos por fundos de fundos e lajes corporativas. Já os fundos de papel apresentam desempenho mais moderado. Nos fundos de tijolo, a valorização também se destacou em relação aos fundos de papel, com ganhos acumulados maiores nos últimos meses.
Para Izabele Neves, analista de fundos imobiliários da Nord Research, o movimento recente do IFIX reflete tanto uma correção de preços quanto uma melhora na percepção de risco. “Mesmo diante desse cenário complicado, 2025 para fundo imobiliário terminou como um dos anos com a melhor performance do IFIX”, afirma. Ainda segundo ela, o desempenho reforça a importância da qualidade da gestão e dos portfólios ao longo dos ciclos econômicos.
A analista destaca que, apesar da taxa Selic ter encerrado o ano em 15%, maior patamar desde a pandemia, fundos com ativos bem localizados e gestão ativa conseguiram atravessar o período de juros elevados “não apenas resistindo a um ambiente de juros elevados, mas também gerando valor”.
Do ponto de vista operacional, os indicadores microeconômicos também sustentam a reprecificação do setor. De acordo com a análise de Caio Nabuco, analista de real estate da Empiricus Research, segmentos como logística operam com taxa de vacância próxima das mínimas históricas, enquanto os shoppings mantêm níveis elevados de ocupação e inadimplência controlada. No caso dos escritórios, especialmente em São Paulo, a absorção líquida tem sido positiva em diversos trimestres consecutivos.
“Temos uma performance operacional satisfatória dos segmentos”, observa Nabuco, acrescentando que o aumento gradual dos dividendos e a melhora de fundamentos contribuem para a atratividade dos fundos, mesmo após a valorização recente.
Ainda assim, os analistas ressaltam que o cenário macroeconômico deve seguir como o principal fator determinante para a continuidade do movimento. A expectativa em torno do início do ciclo de queda da Selic e o comportamento da curva de juros de longo prazo serão decisivos para o desempenho dos ativos.
Barbosa lembra que, historicamente, a maior parte da valorização dos fundos ocorre antes do início efetivo dos cortes de juros. “Quando a queda da Selic realmente acontecer, boa parte já vai estar precificada”, destaca.
Além disso, o calendário eleitoral de 2026 adiciona um componente extra de volatilidade ao mercado. Para Nabuco, “o cenário eleitoral é um divisor de águas para o mercado doméstico”, o que tende a elevar a oscilação dos preços ao longo do ano. No campo dos riscos, permanecem ainda questões relacionadas ao crédito de empresas mais alavancadas e à possibilidade de aumento no ritmo de emissões.
Fonte: Capital Aberto
