Por Adriana Cotias — De São Paulo
07/02/2024 05h02 Atualizado há 5 horas
O ano começou quente para o setor de fundos imobiliários. A XP Asset levantou cerca de R$ 1 bilhão para o seu portfólio de ativos de shopping centers, o XP Malls, numa distribuição dirigida ao público institucional – entre fundos de pensão, gestores de ações, de fundos de fundos, além de alocadores de gestoras de fortunas e de serviços de private banking.
A operação não rodou sozinha neste início de 2024, e outros dois fundos de shoppings competiram pelo bolso do investidor que gosta da tese de consumo doméstico. A própria XP coordenou uma oferta de R$ 437,5 milhões da HSI, dirigida ao investidor de varejo, enquanto o BTG Pactual lidera uma oferta secundária do Gazit Malls, de R$ 312 milhões.
Fora do segmento de shoppings, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) concedeu em janeiro registro para uma oferta de R$ 500 milhões da carteira de ativos imobiliários Itaú Retorno Absoluto, dividida em duas séries, previstas para ser liquidadas em março e junho. Em análise, há outro R$ 1,2 bilhão.
A demanda pelas cotas do XP Malls chegou a R$ 1,4 bilhão de uma oferta base de R$ 800 milhões. Com isso, na sua décima emissão, o XP Malls chega a um patrimônio de R$ 4,5 bilhões, diz Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários da XP. “Foi uma oferta grande, e o rateio não desprezível.”
O que chama a atenção é que na alocação do institucional pessoa jurídica não há isenção de Imposto de Renda na distribuição de dividendos como há para a pessoa física. Ou seja, os grandes investidores vislumbram ganhos de capital com a valorização da cota no secundário.
Pelo aviso de encerramento da oferta, publicado ontem, os fundos de investimentos, as entidades de previdência e o estrangeiro ficaram com 46,5% das cotas subscritas. A pessoa física ficou com 53%, pelo exercício do direito de preferência dos atuais cotistas e pela colocação entre investidores de alto patrimônio.
Com mais de 400 mil cotistas, o XP Malls está entre os maiores fundos de “tijolo” (com imóveis de fato) da indústria. Na carteira, há participações em shoppings como Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet, Cidade de São Paulo, Internacional Shopping Guarulhos, todos em São Paulo, além do cinquentenário Shopping da Bahia, que passa por uma modernização.
Felipe Teatini, executivo-responsável por relações com investidores do fundo, diz que a gestão vê oportunidades para novas aquisições – há uma transação em curso -, bem como para aumentar a fatia em ativos já no portfólio. “É quase manter a receita de bolo que deu certo ao longo dos seis anos do fundo, com aquisições qualificadas, de ativos desejados pela indústria, casada com outros mais desafiadores, com preço mais baixo, mas que a gente consegue trabalhar e identifica um potencial de crescimento grande.”
Com a recente limitação de lastro imposta pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para emissões de certificados de crédito imobiliário e do agronegócio (CRI e CRA), e para outros títulos bancários isentos, Carraz considera que uma parte dos investimentos da pessoa física vá migrar para fundos imobiliários, do agronegócio (Fiagro) e de infraestrutura. Mas do lado da originação de CRI para alocação dos fundos de crédito vai ser um ambiente mais desafiador.
A taxação dos fundos fechados exclusivos e restritos neste ano com o “come-cotas”, o imposto semestral que já incide nas carteiras condominiais de renda fixa, cambiais e nos multimercados, começa a chamar a atenção de investidores de altíssima renda. As famílias estão repensando suas estruturas de gestão patrimonial e considerando como destino os veículos que preservam isenção. A queda de juros potencializa essa direção.
Fonte: Valor Econômico
