20 Jun 2022 COLABOROU DANIEL ROCHA JENNE ANDRADE
Quem financiou um imóvel em meados de 2020 pode ter economizado algumas centenas de milhares de reais em juros. Naquele ano, a taxa básica de juros da economia, a Selic, estava na mínima histórica de 2% ao ano, o que jogou o custo efetivo total (CET) dos financiamentos imobiliários para uma média de 7% ao ano.
O CET reúne todas as taxas que serão pagas pelo comprador, como juros, despesas administrativas do banco e tributos, determinando o valor da parcela. De lá para cá, entretanto, a Selic subiu para os atuais 13,25% ao ano, em uma tentativa do Banco Central de conter o avanço da inflação – o maior patamar desde janeiro de 2017.
A mudança elevou os custos dos financiamentos que, agora, cobram em média 9,8% ao ano dos contratantes. Para um imóvel de R$ 250 mil, o aumento de 2,8 pontos porcentuais na CET significa uma diferença de R$ 68 mil em juros, por exemplo.
Para imóveis de R$ 500 mil e R$ 1 milhão, o adicional é de R$ 137 mil e R$ 300 mil, respectivamente. Hoje, na comparação com 2020, o cliente paga cerca de 20% a mais pelo sonho da casa própria. As projeções são de Carlos Castro, planejador financeiro CFP® pela associação Brasileira de Planejamento Financeiro (Planejar).
Segundo Castro, o custo efetivo total dos financiamentos poderia estar ainda maior. “A CET não subiu mais por um fator de mercado. A taxa só não está maior por conta da concorrência entre bancos, principalmente com a chegada das fintechs, que começaram a praticar juros mais baixos”, afirma.
Ele também explica que, por ter mais componentes dentro do custo efetivo total, essa taxa não se movimenta na mesma proporção que a Selic, apesar de ser norteada por ela. O risco de inadimplência, por exemplo, é um dos fatores que fazem parte da formação do juro do financiamento imobiliário.
“A Selic é a base para a determinação da taxa de juros da economia como um todo e do crédito, em particular. Logo, os juros do financiamento imobiliário são afetados pela taxa, mas não de forma proporcional ou imediata”, diz. Para Castro, o momento atual, de juros nas alturas, é desfavorável para financiar imóveis. O mais indicado é esperar a Selic iniciar uma trajetória mais intensa de queda. Segundo o mais recente Boletim Focus, a expectativa é de que a taxa comece a arrefecer a partir de 2024.
“Com a Selic caindo, o financiamento ficará mais barato. Além disso, o interessado pode aproveitar esses dois anos para aumentar o valor de reserva”, diz Castro. “Se a pessoa não tem urgência na compra, a recomendação é deixar o juro trabalhar a favor da reserva, isto é, aplicar o valor na renda fixa para daqui dois anos ter montante maior de entrada.”
Um dos fatores a ser levado em consideração ao financiar um imóvel é o índice de correção das parcelas. Hoje, as taxas mais comuns são Taxa Referencial (TR), Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). No final, o valor a ser pago será a soma entre a CET e o índice de correção.
O recomendado, diz Castro, é optar pela TR. A taxa foi criada em meio à hiperinflação dos anos 90 para ser uma referência. Entretanto, após o controle da inflação, se manteve em patamares muito baixos ou nulos. É uma opção mais vantajosa do que a correção pelo IPCA ou IGP-M, que dispararam respectivamente 4,78% e 7,53%, de janeiro a maio, e 12,66% e 15,26% em 12 meses (maio de 2021 a maio de 2022). “A inflação subiu absurdamente. Quem corrigiu pela inflação está sofrendo bastante porque as parcelas tiveram aumento acima de 15% ao ano”, diz Castro.
EMPRÉSTIMO. Foi o que ocorreu com Márcio Rocha, profissional autônomo do setor de construção civil. Em meados de 2018, ele comprou um terreno de R$ 55 mil em Cotia (SP). Deu entrada de R$ 6,5 mil, com parcelas de R$ 620 ao mês, por período de 15 anos. A correção dos valores em contrato, entretanto, era feita pelo IGP-M.
Com o salto do índice nos anos seguintes, o valor das mensalidades explodiu. Em 2018 e 2019, o índice acumulou alta de 7,53% e 7,3% ao ano, respectivamente. Em 2020, na esteira dos efeitos da crise do coronavírus na economia, a inflação medida pelo IGP-M saltou para 23,14% no acumulado do ano.
Com o salto do índice nos anos seguintes, o valor das mensalidades explodiu. Em 2018 e 2019, o índice acumulou alta de 7,53% e 7,3% ao ano, respectivamente. Em 2020, na esteira dos efeitos da crise do coronavírus na economia, a inflação medida pelo IGP-M saltou para 23,14% no acumulado do ano.
“O corretor não me falou que tinha correção de IGP-M. Paguei no primeiro ano 12 vezes de R$ 620. Em 2019, virou 12 vezes de R$ 670. Em 2020, passou para R$ 720 e, depois, R$ 772”, afirma Rocha. “Quando percebi, tentei conversar com o corretor que me vendeu e ele disse que não podia fazer nada, porque estava no contrato e que a culpa era minha por não ter lido. Eu disse que tinha confiado na idoneidade dele e ele me respondeu que eu não deveria confiar em ninguém.”
O autônomo se viu sem recursos para arcar com as parcelas do terreno e decidiu fazer um empréstimo com juros menores e quitar o valor restante. “O empréstimo, pelo menos, consigo negociar. Já se eu deixar de pagar o financiamento, perco tudo”, diz Rocha. •
“O corretor não me falou que tinha correção de IGP-M. Paguei no primeiro ano 12 vezes de R$ 620. Em 2019, virou 12 vezes de R$ 670. Em 2020, passou para R$ 720 e, depois, R$ 772”, afirma Rocha. “Quando percebi, tentei conversar com o corretor que me vendeu e ele disse que não podia fazer nada, porque estava no contrato e que a culpa era minha por não ter lido. Eu disse que tinha confiado na idoneidade dele e ele me respondeu que eu não deveria confiar em ninguém.”
O autônomo se viu sem recursos para arcar com as parcelas do terreno e decidiu fazer um empréstimo com juros menores e quitar o valor restante. “O empréstimo, pelo menos, consigo negociar. Já se eu deixar de pagar o financiamento, perco tudo”, diz Rocha. •
Se não há urgência em comprar o imóvel, analista sugere investir na renda fixa e esperar a Selic baixar
Fonte: O Estado de S. Paulo
